Camino Hacia un NOI Estabilizado – Reservas de Capital en la Suscripción de Propiedades Inmobiliarias (Caso de Estudio)

Lograr un NOI estabilizado en bienes raíces requiere una planificación cuidadosa y una ejecución sólida. La “Reserva de Capital” es un ítem en el camino hacia un NOI estabilizado que puede causar confusión. Te has preguntado si ¿debe ir por encima de la línea (es decir, es un Gasto Operativo) o por debajo de la línea (es decir, es un “Gasto de Capital”)? ¿Y cuál es el propósito de la “Reserva de Capital”? En esta publicación, responderé a esas preguntas y profundizaré en el concepto de una “Reserva de Capital”.

En la siguiente plantilla de proforma multifamiliar, puedes ver la “Reserva de Capital” por encima de la línea (NOI), sinónimo de un gasto operativo que es probable que encuentres al construir o revisar la proforma de una propiedad determinada. 

Pero, la reserva de capital es un gasto de capital, ¿por qué se incluye por encima del NOI?

¿Qué es una Reserva de Capital?

Una Reserva de Capital puede considerarse el efectivo necesario para mantener la condición de mercado de una propiedad. Involucra la reserva de fondos para mejoras de capital, como reemplazo de techos, actualización de sistemas mecánicos, reparación de problemas estructurales y mantenimiento de la condición general de la propiedad a un nivel que comande rentas de mercado. Esto asegura efectivamente que, al momento de la venta, el mantenimiento diferido y las rentas por debajo del mercado no afecten negativamente el valor de la propiedad.

La Reserva de Capital puede ser modelada tanto por encima como por debajo del NOI, dependiendo del tipo de propiedad y las circunstancias específicas. Como regla general, la suscripción multifamiliar coloca las reservas de capital por encima de la línea (es decir, por encima del NOI) porque las agencias a menudo lo requieren como parte de su suscripción de deuda, y los contratos de arrendamiento son generalmente más cortos. En contraste, la suscripción de oficinas, industrias y propiedades minoristas típicamente coloca las reservas de capital por debajo de la línea.

Algunos profesionales inmobiliarios también reservan para costos futuros como costos de arrendamiento, impuestos sobre la propiedad y seguros, a menudo porque un prestamista lo requiere, mientras que otros reservan solo para el mantenimiento de la propiedad.

Gastos de Capital vs Reservas de Capital

Como regla general, los Gastos de Capital (es decir, por debajo del NOI) tienen una vida útil de más de un año, mientras que los Gastos Operativos (es decir, por encima del NOI) tienen una vida útil de un año o menos. Ahora bien, las reservas de capital se consideran Gastos de Capital, que son sinónimo de una cantidad gastada en un activo tangible (por ejemplo, reemplazo de techo, mejora del sistema HVAC, mejoras de eficiencia energética, nuevo ascensor, etc.) que se utilizará durante más de un año en la operación de la propiedad.

Desde una perspectiva de modelado, podemos considerar colocar todos los “Gastos de Capital” desconocidos en la línea de “Reserva de Capital”. Los Gastos de Capital conocidos (por ejemplo, costos de arrendamiento, reparaciones de techos, planes de mejoras de capital como parte de una estrategia de valor agregado) deben colocarse en líneas separadas en la sección de Gastos de Capital.

Te recomiendo consultar las “Lecciones de Bienes Inmuebles del Tamaño de un Bocado” y nuestro “Glosario de Términos de Los Bienes Inmuebles Comerciales”, para aclarar cualquier duda en cuanto a un término determinado.

Un Enfoque para Subscribir Reservas de Capital – Contratos de Arrendamiento a Corto vs Largo Plazo

Un enfoque estructurado para subscribir reservas de capital con contratos de arrendamiento a corto plazo, por ejemplo, propiedades multifamiliares, es incluir una reserva de capital requerida por el prestamista por encima de la línea (NOI) y luego una sección de “Gastos de Capital” por debajo de la línea que incluya los gastos de capital reales que se planifican. En este sentido, la reserva de capital está destinada a cubrir lo desconocido (es decir, una especie de contingencia), mientras que los “Gastos de Capital” cubren lo conocido.

En lo que respecta a los costos de arrendamiento (por ejemplo, mejoras para inquilinos, honorarios de localizadores, etc.), los costos de arrendamiento multifamiliar generalmente tienen una vida útil de menos de un año (es decir, el plazo aproximado del arrendamiento), por lo que se modelan por encima del NOI.

En contraste, las propiedades comerciales, industriales y de oficinas que son sinónimos de contratos a largo plazo, generalmente incluyen tanto “Reserva de Capital” como “Gastos de Capital” por debajo de la línea. Podríamos incluir una “Reserva de Capital” estándar como el único ítem de “Gastos de Capital” en la fase inicial de suscripción, y una vez que tengamos un cronograma de “Gastos de Capital” del consultor de condición de la propiedad, podríamos reemplazar la reserva con ese cronograma real.

Los costos de arrendamiento para tales propiedades generalmente tienen una vida útil mayor a un año (es decir, más en línea con la duración de los términos del arrendamiento de varios años), por lo tanto, se modelan por debajo del NOI. Cuando una “Reserva de Capital” está por debajo de la línea, se encuentra dentro de la sección de “Gastos de Capital”.

Caso De Estudio- Subscripción De Reserva De Capital

Visión General

Hill Country Realty Partners, una firma de inversión inmobiliaria, está evaluando la adquisición de Barton Grove Apartments, una propiedad multifamiliar de 150 unidades a precio de mercado ubicada en la vibrante Ciudad de México, México. La propiedad se caracteriza por contratos de arrendamiento a corto plazo típicos de las propiedades multifamiliares, con términos de arrendamiento que generalmente van de 6 a 12 meses.

Reservas de Capital y Gastos de Capital

Al subscribir esta adquisición, el gerente de inversiones en Hill Country Realty Partners, debe considerar cuidadosamente tanto las reservas de capital como los gastos de capital para asegurar la salud financiera a largo plazo de la propiedad y maximizar su valor al momento de la venta.

Reservas de Capital (Por Encima de la Línea)

Para Barton Grove Apartments, la suscripción incluye una reserva de capital requerida por el prestamista de $300 por unidad por año (utilizando puntos de referencia y directrices de la industria para informar las estimaciones de reserva, asegurando la alineación con las expectativas del mercado). Esta reserva se considera por encima de la línea, lo que significa que se tiene en cuenta en el Ingreso Operativo Neto (NOI).

En este sentido, esta reserva está destinada a cubrir gastos de capital inesperados que no se conocen inmediatamente en el momento de la suscripción. Ejemplos de tales gastos pueden incluir; reparaciones repentinas necesarias para las áreas comunes, problemas inesperados con el sistema HVAC o reparaciones imprevistas en el techo.

La fórmula para la Reserva de Capital:

Reserva de Capital Anual = Número de Unidades × Reserva de Capital por Unidad por Año

Reserva de Capital Anual = 150 unidades × $300/unidad/año = $45.000/año

Gastos de Capital (Por Debajo de la Línea)

Además de las reservas de capital, Barton Grove Apartments tendrá un cronograma de gastos de capital planificados que se consideran por debajo de la línea, lo que significa que estos gastos no se incluyen en el cálculo del NOI. El gerente de inversiones ha identificado varios gastos de capital clave durante los próximos cinco años, incluyendo:

Reemplazo del techo: $200.000 (planificado para el año 3)

Actualizaciones del sistema HVAC: $150.000 (planificado para el año 2)

Pintura y reparaciones exteriores: $100.000 (planificado para el año 4)

Instalación de un nuevo ascensor: $250.000 (planificado para el año 5)

Estos gastos planificados son críticos para mantener la condición de mercado de la propiedad y asegurar que permanezca competitiva en el mercado de alquiler de Ciudad de México. Al incluir estos costos en un cronograma detallado de gastos de capital, Hill Country Realty Partners puede planificar y gestionar mejor estos desembolsos significativos.

Costos de Arrendamiento

Los costos de arrendamiento para Barton Grove Apartments, como los costos de “preparación” o “rotación” y las “tarifas de localizadores”, se modelan por encima de la línea ya que los arrendamientos son a corto plazo y la vida útil de estos costos es típicamente menos de un año. Este tratamiento se alinea con la estrategia operativa de la propiedad y la naturaleza del mercado de arrendamiento multifamiliar.

Impacto Financiero y Estrategia

Al separar las reservas de capital (por encima de la línea) y los gastos de capital planificados (por debajo de la línea), Hill Country Realty Partners asegura que estén preparados tanto para gastos futuros conocidos como desconocidos y se alinean con los requisitos de suscripción de su prestamista. Este enfoque estructurado ayuda a mantener un NOI saludable y a proyectar con precisión el rendimiento financiero de la propiedad.

Por ejemplo, el NOI estabilizado para el primer año, después de tener en cuenta la reserva de capital, se calcula de la siguiente manera:

NOI Estabilizado = Ingresos Brutos Efectivos − Gastos Operativos (inclusive la Reserva de Capital)

Asumiendo que los Ingresos Brutos Efectivos son $2.000.000 y los gastos operativos antes de la Reserva de Capital son $800.000:

NOI Estabilizado = $2.000.000 − $800.000 − $45.000 = $1.155.000

Al reservar $45.000 anualmente para reservas de capital, Hill Country Realty Partners asegura que tienen los fondos necesarios para abordar gastos inesperados, mientras que los gastos de capital planificados por debajo de la línea permiten mejoras estratégicas que protegen y mejoran el valor de la propiedad.

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Notas Finales

Este escenario hipotético en Barton Grove Apartments, demuestra cómo un enfoque estructurado para la suscripción de reservas de capital y gastos de capital puede gestionar eficazmente los riesgos financieros y apoyar el valor a largo plazo de la propiedad. Al entender y aplicar estos principios, Hill Country Realty Partners puede tomar decisiones de inversión informadas que se alineen con su estrategia de adquisición de valor agregado (core-plus).

La suscripción de “Reservas de Capital” es un aspecto crítico en el camino hacia un NOI estabilizado, de modo que, la estimación precisa y la gestión diligente de estas reservas, aseguran la rentabilidad y sostenibilidad a largo plazo de las inversiones inmobiliarias. Las propiedades bien mantenidas, con reservas adecuadas, son esenciales para maximizar el valor en la venta, lo que hace crucial que los profesionales inmobiliarios entiendan cómo las “Reservas de Capital” influyen en la valoración de la propiedad.