Optimizando Espacios: Modelo de Cálculo Para la Ocupación Física de Inmuebles
Comprender y optimizar la ocupación física y económica de tus inmuebles es crucial para maximizar el retorno de inversión y mejorar la gestión de propiedades. El desarrollo de un modelo efectivo para el cálculo de la ocupación no solo proporciona una visión clara del rendimiento actual de los activos inmobiliarios, sino que también facilita la toma de decisiones estratégicas para futuras adquisiciones, desarrollos y mejoras en la gestión.
En este artículo les presento los fundamentos y aplicaciones de un modelo muy sencillo y amigable para principiantes, cuya finalidad es el cálculo de ocupación física, con el uso de esta herramienta, los agentes, inversores y administradores pueden alcanzar una comprensión más profunda de sus portafolios y adaptarse proactivamente a las cambiantes demandas del mercado.
Términos relacionados
Cálculo de la Ocupación Física
En el sector inmobiliario, suele haber dos tipos de métricas de ocupación que nos interesan: la ocupación física y la ocupación económica. La ocupación económica se refiere al porcentaje de ingresos brutos potenciales que un inmueble alcanza en un periodo determinado. Por ejemplo, si los ingresos potenciales totales por alquiler de una propiedad en un mes determinado fueron de 100.000 dólares, pero sólo se obtuvieron 92.000 dólares, la ocupación económica de ese mes es del 92,0%.
Por otro lado, la ocupación física sólo tiene en cuenta el espacio ocupado, independientemente de los ingresos obtenidos de ese espacio. Por lo tanto, si un edificio tiene 100.000 metros cuadrados de espacio alquilable y sólo 90.000 están ocupados en un mes determinado, la tasa de ocupación física en ese mes es del 90,0%.
Vacancia Económica Vs Vacancia Física
La distinción entre vacancia económica y vacancia física es fundamental en el análisis financiero inmobiliario para obtener una imagen completa del rendimiento de una propiedad. Mientras que la vacancia física se refiere simplemente a los espacios desocupados en una propiedad, la vacancia económica aborda los ingresos perdidos resultantes de esos espacios no utilizados, incluyendo aquellos ocupados, pero no rentables debido a condiciones de arrendamiento no estándar o rentas reducidas. Comprender y analizar ambas formas de vacancia permite a los inversores y gestores de propiedades identificar no solo cuánto espacio está desocupado, sino también el impacto financiero de esa desocupación.
Al incorporar estos dos indicadores en el análisis, se pueden desarrollar estrategias más precisas y efectivas para mejorar la ocupación y maximizar los ingresos, ajustando proactivamente las políticas de gestión y las tácticas de mercado para reflejar las realidades operativas y económicas de sus activos inmobiliarios.
Si quieres saber más acerca de la importancia y el cómo utilizar las métricas de vacancia (o desocupación) en el modelaje financiero inmobiliario te invito a leer el artículo escrito por Arturo Parada: Camino Hacia Un NOI Estabilizado – Desocupación y Pérdida Crediticia en la Suscripción de Propiedades Inmobiliarias.
Destacando la Importancia de la Ocupación Física
La salud de un inmueble está directamente relacionada con su ocupación física. Por ejemplo, una estrategia empleada con éxito por algunos de los mejores inversores de valor añadido consiste en llenar un edificio mediante incentivos agresivos (por ejemplo, alquiler gratuito u otras concesiones) y luego vender el inmueble una vez que ha cobrado impulso y los alquileres se han ajustado al mercado. Al principio de una estrategia de este tipo, la desocupación económica contará una historia muy triste que podría llevar a algunos a creer que la propiedad tiene problemas; cuando en realidad, medida por la métrica de la desocupación física, la estrategia está funcionando y la inversión es sólida.
Creo que la historia es más completa cuando se puede evaluar tanto la desocupación económica como la física de un inmueble.
Modelo de Cálculo de la Ocupación Física
Dicho todo esto, he recreado para ustedes un modelo para calcular rápidamente el porcentaje de ocupación física mensual de un inmueble. El modelo puede descargarse siguiendo el enlace al final de este artículo.
El modelo permite un máximo de 100 inquilinos y un periodo de análisis de hasta 360 meses. Necesitará una lista actual de alquileres con las fechas de inicio y finalización de los contratos, así como una idea de los periodos de inactividad del mercado y de la duración de los contratos. Sólo tiene que introducir el nombre de cada inquilino, el tamaño de su espacio, la fecha de inicio y finalización de su contrato de arrendamiento, y las hipótesis de tiempo de inactividad y duración del contrato de arrendamiento del mercado para cada inquilino, y el Libro de Trabajo modelará el porcentaje de ocupación física para cada mes de su período de análisis.
Lo mejor de este modelo es que muestra cuándo un espacio está ocupado, vacante y el mes exacto en el que se vuelve a alquilar. Esto significa que el modelo podría adaptarse para su uso en la previsión de mejoras para inquilinos, comisiones de arrendamiento, alquiler gratuito, tiempo de inactividad y otros costes de arrendamiento.
Si tiene alguna pregunta o comentario, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Modelo de Cálculo de la Ocupación Física de Inmuebles
- Calcula el porcentaje de ocupación física mensual de un inmueble (o la inversa de la vacante física mensual de un inmueble)
- Compatible con alquileres de hasta 100 inquilinos
- Modela 360 meses
Puede utilizarse fácilmente para calcular otros eventos de alquileres como mejoras de inquilinos, comisiones de arrendamiento, rentas libres, tiempo de inactividad, etc.
Compatibilidad
Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365
Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.
Descarga el Modelo de Cálculo de la Ocupación Física
Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
Notas de la Versión
- Lanzamiento Inicial del Modelo de Cálculo de la Ocupación Física
