Modelo De Desarrollo De Centros Comerciales en Excel (Actualizado Mayo 2024)
A medida continuo mi carrera dentro de los bienes raíces comerciales, sigo descubriendo su relación y todo lo que rodea el fascinante mundo de los modelos financieros inmobiliarios, en esta oportunidad me aventure en la elaboración de un modelo financiero para el desarrollo inmobiliario de centros comerciales en Microsoft Excel, con la ayuda de las herramientas que me brinda A.CRE. En este post, te llevaré a los resultados que obtuve través de mi desafío personal al recrear y perfeccionar un modelo financiero desde cero. A lo largo de esta experiencia, he aprendido invaluables lecciones sobre la planificación, análisis y proyección de inversiones inmobiliarias, y estoy emocionado de compartir mis conocimientos con nuestra comunidad de lectores. Los bienes raíces comerciales nos presentan un apasionante mundo de números y estrategias financieras, en A.CRE yo me sumo a la tarea de apoyar su entrenamiento al mismo tiempo que descubro el potencial de crecimiento en el sector inmobiliario, sigamos creciendo juntos.
Todos los modelos financieros desarrollados por los analistas de A.CRE son actualizados y revisados constantemente, por lo que, si desea solicitar alguna función o descubre algún error, puede hacerlo saber y trataremos de incluirlo en una versión posterior del modelo.
Creación del Modelo
Este modelo que he recreado y traducido al idioma español está basado en la versión 1.6v del Retail Real Estate Development Model de Spencer Burton. En la recreación de este modelo financiero en Excel, utilicé una metodología rigurosa y estructurada para garantizar la precisión y eficacia del proceso.
Comencé por definir claramente los objetivos y alcance del modelo, identificando las variables y factores clave que influirían en los resultados financieros del desarrollo de centros comerciales. A continuación, diseñé y desarrollé la estructura para el modelo, utilizando fórmulas y funciones de Excel para calcular de manera precisa los indicadores financieros, tales como el flujo de caja, el valor presente neto y la tasa interna de retorno. Además, realicé análisis de sensibilidad y escenarios, ajustando diferentes variables para evaluar su impacto en los resultados. Esta metodología me permitió obtener un modelo financiero confiable y robusto que brinda una base sólida para la toma de decisiones informadas en el desarrollo de centros comerciales, los conocimientos acerca de la manera de abordar y trabajar modelos financieros complejos los obtuve gracias a haber cursado el Acelerador de A.CRE, una herramienta que me ha ayudado a potenciar mis educaciones financieras.
Representación del Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales
Así pues, permítanme explicarles con más detalle nuestro diseño del Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales. Esta herramienta está estructurada de forma similar a mi anterior modelo publicado, me refiero al Modelo de Desarrollo de Apartamento.
En este tipo de modelo, en la pestaña de suscripción se introducen la mayoría de los datos/entradas y se modelizan los flujos de caja. Luego de trabajar de manera cuidadosa las diferentes entradas de nuestro modelo (representadas en color azul), este automáticamente genera los resultados/informes, que se exponen en la pestaña Resumen y en la pestaña Flujo de caja anual.
Aquí una explicación detallada de cada una de las pestañas de cálculo que contiene el modelo:
Es probable que este modelo contenga errores. Si detecta algún error, desea solicitar alguna función o hacer alguna sugerencia para mejorar el modelo, no dude en comunicármelo.
PESTAÑA VERSIÓN (VISIBLE POR DEFECTO)
El modelo se abre inicialmente en esta pestaña para que puedas ver qué cambios se han realizado en la versión más reciente del modelo. En esta pestaña también puede encontrar enlaces a tutoriales, guías, soporte y otra información sobre el modelo.
PESTAÑA DE SUSCRIPCIÓN (VISIBLE POR DEFECTO)
La pestaña Suscripción es donde se introducen todos los datos principales. La pestaña está dividida en seis secciones, construidas de arriba a abajo. Puede acceder a cada una de las secciones desplazándose hacia abajo o utilizando los botones de la parte superior de la pantalla. Las seis secciones son “Descripción”, “Inversión”, “Operaciones”, “Reversión (venta)”, “Retornos” y “Sensibilidad”. Las entradas se disponen a la izquierda, mientras que las salidas/flujos de caja se calculan en la parte derecha.
La sección Descripción incluye datos de entrada específicos del centro comercial a desarrollar, como un subtipo de comercio (por ejemplo, reparación de automóviles, recambios de automóviles, banco, tienda de conveniencia, guardería/vivero, QSR/comida rápida, restaurante/bar, centro de barrio, centro comunitario, centro comercial regional, centro comercial suprarregional, centro de moda/especialidades, centro de energía, centro outlet).
Dentro de la sección Flujo de caja operativo, también podrá especificar el tipo de inquilino, incluyendo Ancla, Ancla junior, Tienda en Línea, Fuera de Parcela, y otros. Estos datos específicos del comercio minorista pueden editarse en la pestaña Datos (véase más abajo).
PESTAÑA RESUMEN (VISIBLE POR DEFECTO)
Mientras que las métricas de rentabilidad TIR apalancada, MCx apalancada y Diferencial de desarrollo se muestran en la parte superior de la pestaña Suscripción, la mayor parte de las métricas de riesgo y rentabilidad se muestran/visualizan en la pestaña Resumen. La pestaña Resumen también incluye varios gráficos, una sección de puntos fuertes y débiles, un marco para incluir una imagen/mapa y un resumen de la inversión. La pestaña Resumen está pensada para ser impresa y, como tal, el modo de visualización está configurado por defecto en vista previa de impresión.
FLUJOS DE CAJA ANUALES (OCULTO POR DEFECTO)
La pestaña Flujos de caja anuales desglosa los flujos de caja mensuales en periodos anuales, para que pueda ver los flujos de caja de alto nivel en una sola página. Este informe también está en formato imprimible. Puede acceder al informe pulsando el botón “Mostrar” en la pestaña Resumen dentro de la sección Flujo de caja a nivel de propiedad.
REPORTE DE INQUILINOS (OCULTO POR DEFECTO)
Esta pestaña ha sido una de las ultimas adiciones por parte de Spencer a nuestro modelo y en ella se presenta un informe básico de análisis de inquilinos, este se centra específicamente en mostrar y analizar los aspectos de los flujos de caja de un inmueble relacionados con los inquilinos. Este informe también está en formato imprimible y se puede acceder al informe pulsando el botón “Mostrar” en la pestaña Resumen dentro de la sección SUPUESTOS CLAVES Y PARÁMETROS DE RENTABILIDAD.
PESTAÑA DE DATOS (OCULTA POR DEFECTO)
La pestaña Datos contiene algunos ajustes básicos. Estos ajustes están relacionados con el módulo de previsión de flujos de caja de desarrollo de curvas s, cabeceras de fechas y periodos, listas de validación de datos, y pueden incluir otros ajustes a medida que evolucione el modelo.
Video Demostración del Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales
A continuación, una explicación detallada en vídeo sobre cómo utilizar el Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales. Este vídeo se basa en la última versión del modelo. Dentro de A.CRE seguimos apoyando la mejora/actualización de nuestros modelos, por lo que la versión que descargue puede variar ligeramente del modelo de este vídeo.
COMPATIBILIDAD
Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365
Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.
Descarga el Modelo de Desarrollo de Centros Comerciales
Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
NOTAS SOBRE LA VERSIÓN
V1.1
- Se ha eliminado la referencia de celda ‘Leaseup_Method’ debido a que ya no es necesaria
- Se ha eliminado el Formato Condicional en la fila ‘% Arrendado’ debido a que ya no es necesario
- Fue modificado el formato del botón Añadir/Eliminar inquilinos de las partidas correspondientes
- Fue creado un botón para Añadir/Eliminar gastos operativos de locales comerciales:
- Incluye dos nuevos botones: Agregar y Eliminar (Fila 133)
- Sólo añade/elimina nuevos gastos operativos más allá de los cuatro estándares (CAM, Gestión, Seguros, Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Creación de cuatro nuevas subrutinas (es decir, macros): Add_OpEx, Delete_OpEx, Add_OpEx_Annual y Delete_OpEx_Annual para realizar las funciones de añadir y eliminar.
- Se realizaron cambios menores en la pestaña Flujo de caja anual para poder añadir las nuevas líneas también en esa hoja de cálculo.
- Fue creado un botón para Añadir/Eliminar gastos operativos de locales comerciales:
- Actualización de varios valores de marcador de posición
- Se realizaron varias actualizaciones de formato
- Fueron añadidos los Nombre de inquilino a las celdas EP93:EP104
- Corregidos los botones Promoción Única y Promoción doble
- Eliminada la referencia de celda ‘CU?’ debido a que ya no era necesaria
- Se creo un módulo «Escalón de alquiler» para permitir el crecimiento del alquiler con una frecuencia distinta a la anual:
- Fue añadido un módulo de cálculo de ‘Alquiler’ a partir de JZ92
- Fue añadida una entrada de frecuencia de ‘Escalón de Alquiler’ a partir de la celda K92
- Cambio de nombre del encabezamiento de la celda G92 a ‘Crecimiento del alquiler %’.
- Si el ‘Porcentaje de crecimiento del alquiler’ se establece en 10% y los Aumentos del alquiler’ se establecen en ‘Cada 5 años’, el alquiler aumentará un 10% cada 5 años para ese inquilino.
- Se realizo una ampliación del módulo de flujo de caja de reversión para permitir la venta/valoración de partes de la propiedad en diferentes momentos (por ejemplo, venta de secciones, en línea o anclada).
- Entrada añadida: ¿Venta/Valoración detallada? (celda F154)
- Se ha añadido la sección NOI detallado (sin tendencia y venta) frente a la taza de capitalización detallada (sin tendencia y venta) (a partir de K154); disponible cuando «Venta/Valoración detallada» se establece en «Sí».
- Se han actualizado las fórmulas de valor estabilizado y tasa de capitalización (G181:I185) en función de si la opción «¿Venta/valoración detallada?» está activada como Sí o No.
- Nótese que actualmente todas las ‘Porciones’ están configuradas para vender en el mismo mes; esto evita una complejidad excesiva en el módulo de Flujo de Caja Operativo.
- Ha sido creado el módulo «Otros ingresos» (además de los ingresos por recuperación).
- Se ha añadido la sección «Otros ingresos» a partir de la fila 122 de la pestaña «Suscripción».
- Añadidas líneas de «Otros ingresos» a la pestaña Flujo de caja anual
- Añadido el apartado «Otros ingresos» a la sección Flujo de caja de reversión
v1.0
- Lanzamiento inicial del modelo de desarrollo de centros comerciales en su versión en español.
