Modelo de Adquisición de Hotel en Excel
Desde hace algún tiempo, trabajo en un área del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE conocida como “Q&A” (Question&Answer) ¡Un área muy interesante y de gran aprendizaje! En donde los participantes nos envían sus consultas relacionadas con la formación académica y profesional que ofrece dicho programa. De modo que, en una oportunidad recibí una pregunta relacionada con el “Modelo de Adquisición de Hotel” de Michael Belasco.
Inmediatamente despertó un gran interés en mí, ya que el tipo de propiedad “Hotel” posee ciertas características que la hacen única entre los 5 principales tipos de propiedades inmobiliarias, además, tiene una presencia amplia y un gran potencial de desarrollo en Hispanoamérica, es entonces cuando pensé en la idea de publicar dicho modelo ¡Así comenzó mi nueva aventura en A.CRE! No en vano su primera inicial significa “Adventures”.
Hasta aquí se oye bien, pero seguro te estarás preguntando ¿Para que sirve este modelo? En primer lugar, debo decirte que es un modelo bastante amplio, diseñado para analizar y suscribir oportunidades de inversión hotelera, específicamente oportunidades de adquisición de hoteles estabilizados y de valor agregado.
Así que, comencé por entender la razón por la cuál fue construido el modelo y luego lo revisé detalladamente teniendo una visión sistémica, es decir, visualizando las entradas o puntos de partida del modelo, seguidamente, los cálculos y funciones de Excel utilizadas y, finalmente, las salidas; representadas por los resultados e indicadores que nos arroja dicho modelo financiero inmobiliario.
Luego, construí el modelo desde cero, con la finalidad de conocer de primera mano todas sus utilidades, y a continuación lo traduje al idioma español (mi idioma nativo) para que fuera perfectamente aplicable en otras partes del mundo con dicho idioma, e incluso para que sea una puerta de entrada a muchas personas de habla hispana que deseen conocer el programa Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE.
Finalmente, diseñé un tutorial en español donde explico paso a paso el “Modelo de Adquisición de Hotel” ¡Sigue Adelante! Estoy seguro de que disfrutarás de este nuevo contenido, realizarás un análisis profundo de la proyección de los flujos de efectivo y te darás cuenta por que este tipo de activo es único en el modelado financiero inmobiliario.
VIDEO TUTORIAL PARA UTILIZAR EL MODELO DE ADQUISICIÓN DE HOTEL
Pueden encontrar el tutorial aquí:
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL MODELO DE ADQUISICIÓN DE HOTEL
Las declaraciones de ingresos de un hotel son muy distintas a las declaraciones de los otros tipos de activos de bienes inmuebles comerciales, la razón principal es que las entradas y salidas de efectivos están clasificadas por departamento, sumado a que existen ítems y métricas específicas de dicho tipo de inmueble.
Al abrir el modelo observarás a primera vista 9 hojas de trabajo, que se describen a continuación:
VERSIÓN
Esta hoja te brinda información de la versión actual del modelo, además puedes encontrar los enlaces a varias fuentes de información relacionadas a la empresa y un registro de los cambios que se han realizado al modelo desde su lanzamiento.
RESUMEN
La hoja de resumen muestra toda la información de alto nivel sobre los resultados y supuestos para ser revisada por un tercero. Muchas de las entradas principales se ingresarán desde esta página, como puedes verlo en el video tutorial. Esta página resume la información general y el tiempo, supuestos de adquisición, financiamiento y salida, métricas de riesgo y retorno, flujos de efectivo del año 1, resumen de retornos a nivel de sociedad, análisis de penetración de mercado y un análisis de sensibilidad.
Al igual que en todos nuestros modelos, cualquier celda que contenga texto o números con fuente de color azul son valores que deben modificar y actualizar de acuerdo con sus condiciones específicas (Entradas).
RESUMEN DEL FLUJO DE EFECTIVO
Esta pestaña elimina los ítems detallados de la hoja de Flujo de Efectivo Operativo para mostrar un flujo de caja anual claro y fácil de revisar. Brindando al usuario una revisión de alto nivel de todo el flujo de efectivo de la inversión, desde la adquisición hasta la disposición.
Además, muestra los flujos de efectivo no apalancados y apalancados, respectivamente, y en la parte inferior de la hoja puede revisar las siguientes métricas de riesgo y rendimiento anual por año; rendimiento libre y claro, rendimiento de efectivo sobre efectivo, índice de cobertura del servicio de la deuda y el rendimiento de la deuda.
FLUJO DE EFECTIVO OPERATIVO
Esta hoja es particularmente rica en información, no solo con los ítems de flujo de efectivo detallados, sino también con mucha información importante en el encabezado, como el RevPAR anual, ADR y su crecimiento respectivo durante el período de retención de la propiedad.
Esta hoja de trabajo también contiene algunas entradas importantes en el encabezado, como la tasa de ocupación para cada año, el ADR en el año 1 y la tasa de crecimiento de ADR para cada año del período de análisis.
COMIDAS Y BEBIDAS
Esta hoja tiene la capacidad de detallar cinco ofertas específicas de comidas y bebidas. Aquí es donde se ingresan los nombres de las ofertas de comidas y bebidas. En el modelo visualizarás el servicio de habitaciones, bar, restaurante, catering para banquetes y [otro].
Deberás ingresar el huésped promedio por habitación. Esto es necesario porque los ingresos y gastos de las comidas se calculan en función de este valor, es decir, es necesario comprender cuántas personas ocupan una habitación en promedio para poder hacer esto.
La siguiente sección pregunta: “¿Qué porcentaje de las habitaciones ocupadas utilizan las ofertas de Comidas y Bebidas?”. Aquí tiene la capacidad de proyectar el uso de la habitación de Comidas y Bebidas por tipo de comida.
Simple vs. Por Año
Simple: Desde aquí puede completar qué porcentaje de las habitaciones ocupadas utilizan las ofertas de Comidas y Bebidas durante el período de retención de la propiedad.
Por año: Aquí puede modificar el uso por habitaciones ocupadas – por tipo de comida para cada año. Esto es particularmente útil en muchos casos, como el reposicionamiento de un restaurante o la realización de mejoras en una de las ofertas de comidas y bebidas para fomentar el crecimiento.
Número de Huéspedes que No son del Hotel que Usan Comidas y Bebidas por Año
En esta sección, puede proyectar la cantidad de huéspedes que no son del hotel que utilizan las opciones de comidas y bebidas. Al igual que con las entradas de habitaciones ocupadas anteriores, esta sección le brinda una opción simple y por año.
Tamaño de Factura Promedio por Persona
En esta sección, simplemente ingrese el tamaño de factura promedio por persona para el año 1 y puede aumentar cada categoría en un cierto porcentaje cada año.
Entradas para el Cálculo de los Gastos de Comidas y Bebidas
En esta sección, hay algunas opciones para proyectar los gastos de comidas y bebidas correlacionados. Al hacer clic en la opción “Simple”, le permite usar una entrada para todos los gastos de la oferta específica de comidas y bebidas que es un porcentaje de los ingresos para cada categoría de comidas y bebidas.
Al hacer clic en “Elementos de Línea Detallados”, se abre una nueva sección y permite al usuario desglosar costos específicos por item. Al igual que con el escenario simple, para cada elemento de línea, deberá ingresar el costo como un porcentaje de los ingresos.
¿Controlar los Costos Anualmente?
Al hacer clic en “Sí”, podrá controlar los costos de cada oferta de comidas y bebidas en el futuro. Tenga en cuenta que el primer año ya se proporciona a partir de las entradas anteriores. Esto es para que pueda trabajar en categorías de costos detallados y se copiará aquí. Luego, puede controlar los costos en conjunto para cada artículo de comidas y bebidas.
Revisión General de Ingresos de Oferta Individual de Comidas y Bebidas
La celda N5 es un menú desplegable que le permite seleccionar una de las ofertas de comidas y bebidas y revisarlas en detalle en la tabla de la derecha. Al elegir una de dichas ofertas, alterará la tabla de acuerdo con las entradas respectivas para la opción seleccionada, esto te permitirá revisarla en detalle.
Secciones de Total Ingresos de Comidas y Bebidas, Total Gastos de Comidas y Bebidas y Gastos/Ingresos.
Estas tablas muestran todos los ingresos, y gastos de comidas y bebidas de forma aislada del resto de la proforma, para que pueda ver rápidamente el flujo de efectivo a medida que realiza modificaciones.
OTROS DEPARTAMENTOS OPERATIVOS
Aquí tienes la posibilidad de agregar cinco departamentos separados de las comidas y bebidas, así como de las habitaciones del hotel. A modo de ejemplo, vas a conseguir tres en el modelo; Renta de Espacio, Spa y Tienda de Regalos.
A la izquierda de las entradas del departamento, es donde seleccionará la metodología que desea usar para proyectar los ingresos en el futuro para cada departamento.
Al hacer clic en la tasa de crecimiento anual, puede ingresar la proyección de ingresos del año 1 y aplicar una tasa de crecimiento anual. Si selecciona la Tasa de crecimiento personalizada, podrá ingresar manualmente los ingresos de cada año en el cuadro de “Flujo de Efectivo de Ingresos”.
Al igual que con la sección de ingresos, en la sección de gastos también tiene la capacidad de realizar una entrada simple o entradas anuales personalizadas para los gastos como porcentaje de los ingresos.
OTROS GASTOS
En esta hoja vas a proveer las entradas para Gastos de habitación, Gastos no distribuidos, Tarifas de franquicia, Tarifa de administración, Gastos fijos, Gastos Capitales y Reserva de FF&E (Mobiliario, Accesorios y Equipos).
Gastos de Habitación
En esta sección, ingresará el costo por habitación ocupada, puede ingresar una tasa de crecimiento estática o personalizada.
Gastos No Distribuidos
Puedes agregar hasta cinco elementos separados de Gastos No Distribuidos, en el modelo apreciarás los más comunes (Generales y Administrativos, Tarifas de Tarjeta de Crédito, Ventas y Marketing, I/T, Reparaciones y Mantenimiento, y Servicios).
Para proyectar estos gastos en el modelo, tiene cuatro opciones diferentes para elegir en 4 de las 5 partidas. El segundo elemento de línea, donde se insertan las tarifas de la tarjeta de crédito (Fila 24) es estático y solo puede aumentar el gasto utilizando una tasa de crecimiento.
Cuotas de Franquicia
Esta sección incluye todos los elementos típicos que podrían incluirse en una tarifa de franquicia, como la tarifa inicial, las regalías, las tarifas de marketing, las tarifas de reserva y una quinta opción para otras tarifas que podrían no haber sido incluidas.
Para la tarifa inicial, ingresa el monto (Celda H65) y puede seleccionar en qué año se debe pagar ese monto (Celda I65). Si esto no es necesario, simplemente puede poner un cero en la celda H65.
Todas las demás tarifas aquí, se basan en un porcentaje de los ingresos y se pueden proyectar con una entrada estática o personalizada para cada año.
Comisión de Gestión
La sección Tarifa de Gestión, ofrece una opción para ingresar una tarifa base como porcentaje de los ingresos brutos. Tiene la opción habitual de un porcentaje estático sobre la retención o puede hacer una entrada personalizada para cada año.
Para la tarifa de incentivo, tiene tres opciones para proyectar los costos.
Gastos Fijos
Esta sección es para impuestos y seguros. Para los impuestos, ingrese el valor tasado, la tasa de interés y la proyección de crecimiento anual en las celdas y para los seguros, puede ingresar la cantidad en el año 1 y la proyección de crecimiento anual.
Gastos Capitales y Reserva de FF&E (Mobiliario, Accesorios y Equipos)
Se basa en un porcentaje de los ingresos brutos y puede seleccionar la opción a la izquierda para una entrada estática o entradas personalizadas para cada año.
PENETRACIÓN DE MERCADO
Los datos del conjunto competitivo se ingresan aquí para analizar el proyecto frente a la competencia con respecto a la ocupación, ADR y RevPAR.
Grupo Competitivo
En esta sección, ingresará el recuento de habitaciones de hasta 10 hoteles que formen parte de la competencia.
Mercado Vs. Ocupación de la Propiedad
En esta sección, ingresará las tasas de ocupación fijas competitivas históricas y proyectadas.
Mercado Vs. Propiedad ADR
En esta sección, ingresará el ADR histórico y proyectado del conjunto de competitivo.
Mercado Vs. Propiedad RevPAR
En esta sección, no se necesitan entradas ya que el modelo ya ha calculado todos los datos pertinentes.
CASCADA – BARRERAS DE TIR
Esta pestaña contiene un módulo de flujo de efectivo en cascada de 4 niveles y múltiples niveles de TIR.
Tiene la capacidad de ajustar la participación en la sociedad de cada uno sus miembros, así como la distribución en cada nivel, promoción al socio general y sus respectivas barreras de TIR.
COMPATIBILIDAD
Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365
Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.
DESCARGA EL MODELO DE ADQUISICIÓN DE HOTEL
Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de adquisición de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.
NOTAS DE LA VERSIÓN
v.1.0
- Lanzamiento inicial del modelo
