Cristalización
También conocida como cristalización de sociedad, una cristalización es una disposición en un acuerdo de empresa conjunta de bienes raíces donde los socios acuerdan ajustar la participación de propiedad en la empresa en algún momento predefinido en el futuro. Es más común en inversiones oportunistas y de valor agregado, donde es probable que se obtenga un gran aumento en el valor al principio de la inversión.
El objetivo de la cristalización es permitir que el GP (Socio General) gane su promoción mediante un restablecimiento de los porcentajes de participación de propiedad. El concepto es algo como esto:
En el momento en el que ocurra la cristalización, los socios ejecutan las ganancias de una venta hipotética a través de la cascada de capital para calcular la distribución esperada para cada socio. Con base en esa distribución esperada, la participación de propiedad se ajusta para reflejar la participación de la distribución que recibiría hipotéticamente cada socio.
Entonces, por ejemplo, imagine una sociedad donde el GP (Socio General) posee el 10% y el LP (Socio Limitado) el 90%. En la cristalización, los socios asumen una venta de $100 millones y ejecutan esos ingresos a través del modelo de cascada. El modelo calcula que, con base en la estructura de promoción y los términos del acuerdo de la sociedad, el GP (Socio General) se distribuiría $17 millones en venta y el LP (Socio Limitado) se distribuiría $83 millones en venta.
La participación en la propiedad (es decir, el porcentaje repartido a cada socio) a partir de ese momento sería del 17% para el GP y del 83% para el LP. Y no se pagaría más promoción al médico de cabecera (la promoción se congelaría).
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