Explorando los mercados inmobiliarios de América Latina Colombia

El mercado inmobiliario en Colombia y en América Latina es tan diverso como sus economías, influenciado por múltiples factores, como los ciclos económicos, las dinámicas de oferta y demanda, y un entorno político en constante evolución. Aunque estas condiciones pueden percibirse como un mayor riesgo, las inversiones en economías en desarrollo presentan una amplia gama de oportunidades, permitiendo a los inversionistas diversificar sus portafolios y acceder a mercados con alto potencial de crecimiento.

Desde centros urbanos de rápido crecimiento hasta ciudades secundarias emergentes, la región presenta una combinación dinámica de retos y potencial para inversores, promotores y profesionales inmobiliarios. En particular, el mercado inmobiliario en Colombia ha captado la atención de inversionistas por su crecimiento sostenido y sus oportunidades en diversos sectores.

Con esto en mente, estamos lanzando una nueva serie de «Explorando Mercado Inmobiliarios», donde analizamos los mercados clave de América Latina, descubriendo tendencias, riesgos y oportunidades que definen el sector inmobiliario de cada país. Examinaremos las fuerzas macroeconómicas en juego, exploraremos el rendimiento específico del sector, presentaremos estadísticas y proporcionaremos información sobre lo que está dando forma al futuro del sector inmobiliario en la región.

Nuestra primera parada: el mercado inmobiliario en Colombia, uno de los más dinámicos de América Latina. En este artículo, examinamos más de cerca el contexto económico del país, la dinámica del mercado regional, las tendencias de la inversión extranjera y los últimos desarrollos inmobiliarios.

El clima económico actual y su impacto en el mercado inmobiliario en Colombia

El mercado inmobiliario colombiano presenta una combinación de oportunidades y retos, determinada por un crecimiento moderado del PIB (2,0%), una inflación controlada pero persistente (5,2%) y una depreciación de la moneda del 7%, que hace que el mercado sea más atractivo para los inversores extranjeros, al tiempo que aumenta los costes de las nuevas promociones.

La tasa de desempleo del 8,2% y el nivel de pobreza del 33% indican problemas de asequibilidad, lo que sugiere una mayor demanda de propiedades de alquiler y de iniciativas de vivienda asequible en lugar de la adquisición generalizada de viviendas.

Mientras tanto, una tasa de empleo estable (58,5%) apoya los mercados de alquiler urbanos, especialmente en ciudades con capacidad de recuperación económica como Bogotá y Medellín. Con la inflación contenida y la depreciación de la moneda favoreciendo el capital externo, la inversión extranjera y los proyectos inmobiliarios impulsados por el alquiler parecen ser los segmentos más prometedores, aunque los inversores deben mantener la cautela ante la volatilidad económica y los posibles cambios de política.

Políticas gubernamentales recientes, las tendencias de los tipos de cambio y la normativa sobre inversión extranjera.

Política fiscal: La nación se enfrenta a un déficit fiscal sustancial, con informes que indican un déficit superior a 21 billones de pesos en 2024. Para hacer frente a esta situación, el Gobierno ha propuesto una reforma fiscal destinada a generar 12 billones de pesos adicionales para financiar el presupuesto de 2025. Sin embargo, esta propuesta fue rechazada recientemente por los legisladores, lo que complica los esfuerzos por equilibrar las finanzas públicas. El Comité Autónomo de Regla Fiscal (CARF) estima necesaria un ajuste de aproximadamente 52 billones de pesos (2,9% del PIB) en 2025 para cumplir las normas fiscales.

Comercio internacional: Los resultados del comercio internacional de Colombia en 2024 reflejan un crecimiento moderado de las exportaciones del 5%, impulsado por los productos energéticos (55%) y los bienes agrícolas (15%), mientras que las importaciones alcanzaron los 50.200 millones de dólares, lo que se tradujo en un déficit comercial de 4.400 millones de dólares.

Estados Unidos (28% de las exportaciones, 32% de las importaciones) sigue siendo el principal socio comercial de Colombia, seguido de China (18% de las importaciones) y la Unión Europea (15% de las exportaciones). A pesar de la fuerte dependencia de las importaciones de petróleo, carbón y maquinaria, el gobierno persigue activamente la diversificación de los mercados y las exportaciones no tradicionales para reducir la dependencia de los volátiles mercados de materias primas y mejorar la competitividad industrial.

Política monetaria: El Banco de la República (Banco Central) mantiene una estrategia centrada en mantener la inflación baja y estable, logrando al mismo tiempo niveles de producción cercanos al potencial del país. Los datos recientes indican una disminución de la inflación del 13,3% al 5,21%, lo que ha llevado al banco a reducir el tipo de interés de referencia al 9,25%. A pesar de estas tendencias positivas, el banco mantiene la cautela debido a las incertidumbres económicas mundiales y a los retos fiscales internos.

Las políticas fiscales, comerciales y monetarias de Colombia están configurando el mercado inmobiliario de múltiples maneras. Los retos fiscales, incluido un déficit de 21 billones de pesos y posibles subidas de impuestos, pueden ralentizar los nuevos desarrollos al reducir la liquidez para los promotores, aunque el gasto en infraestructuras podría impulsar la demanda de propiedades industriales y logísticas.

La estrategia comercial del Gobierno, centrada en reducir la dependencia de las importaciones y diversificar los mercados de exportación, está impulsando el crecimiento del sector inmobiliario industrial, especialmente en los centros logísticos y las zonas francas.

En general, el panorama económico de Colombia presenta oportunidades en los sectores inmobiliario industrial, logístico e impulsado por inversores extranjeros, mientras que los mercados residencial y comercial siguen siendo sensibles a las fluctuaciones macroeconómicas.

Claves del sector inmobiliario y estadísticas

Índice de Precios Viviendas Nuevas (IPVN)

El Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN), publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) de Colombia, registra las variaciones de precios de los inmuebles residenciales nuevos, tanto de apartamentos como de casas.

En el tercer trimestre de 2024, el IPVN registró un aumento del 2,37% en comparación con el trimestre anterior, lo que supone 0,50 puntos porcentuales menos que el crecimiento del 2,87% observado en el mismo periodo del año anterior.

Desglosando por tipo de propiedad, los precios de los apartamentos aumentaron un 2,40%, mientras que los precios de las casas experimentaron un aumento del 1,75% durante este trimestre.

En los últimos años, el IPVN ha mostrado una tendencia consistente al alza:

• 2020: La variación anual osciló entre 2,95% y 4,96%.
• 2021: Los incrementos anuales oscilaron entre el 3,19% y el 6,76%.
• 2022: El índice experimentó un crecimiento entre el 7,65% y el 8,78%.
• 2023: En el primer trimestre se produjo una subida del 2,98% respecto al trimestre anterior, con un incremento anual del 9,39% si se compara con el mismo trimestre de 2022.

Graficas: Índice de Precios Viviendas Nuevas (IPVN) en variaciones por áreas urbanas y metropolitanas.

Cartera Hipotecaria de Vivienda (CVH)

La cartera hipotecaria refleja la salud de los mercados de crédito a la vivienda. Los datos recientes indican un entorno crediticio estable pero prudente, en el que las entidades financieras mantienen unos criterios de préstamo estrictos. Esta actitud prudente garantiza la calidad de la cartera, pero puede limitar el acceso al crédito de determinados segmentos de prestatarios.

Censo de edificaciones (CEED)

El censo de la construcción proporciona una visión global de las actividades de construcción en todo el país. Los datos recientes indican una concentración de nuevas construcciones en los centros urbanos, con especial atención a los proyectos residenciales y de uso mixto. Este crecimiento centrado en las ciudades refleja las tendencias de urbanización en curso y la demanda de viviendas y espacios comerciales en las grandes ciudades.

Estadísticas de Licencias de Construcción (ELIC)

Las licencias de construcción son un indicador adelantado de la futura actividad constructora. Los últimos informes muestran una fluctuación en el número de licencias concedidas, con variaciones entre las distintas regiones y tipos de edificios. Estas tendencias sugieren un enfoque prudente por parte de los promotores, posiblemente debido a las incertidumbres económicas y a los cambios en la demanda del mercado.

Financiación de Vivienda (FIVI)

Las tendencias de financiación de la vivienda revelan cambios en los préstamos hipotecarios y la accesibilidad. Las estadísticas recientes muestran un descenso en la venta de viviendas, especialmente en el segmento de viviendas de interés social, que disminuyó un 49,7% en 2023. Este descenso se atribuye a factores como las condiciones económicas y los cambios políticos, incluida la suspensión del programa de subsidios Mi Casa Ya debido a restricciones fiscales. La suspensión tiene implicaciones significativas para los posibles propietarios de viviendas y la industria de la construcción, lo que pone de relieve la necesidad de soluciones sostenibles de financiación de la vivienda.

Índice de valoración predial (IVP)

El Índice de Valoración Predial (IVP) es un indicador desarrollado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) para medir la variación porcentual promedio de los precios de los predios urbanos con destino habitacional en Colombia, excluyendo Bogotá. Este índice se calcula a partir de los avalúos comerciales de una muestra representativa de predios en 22 ciudades capitales del país.

Según el boletín técnico del DANE, en 2022, el IVP registró una variación anual del 4,31% a nivel nacional, evidenciando una aceleración en el incremento de los valores prediales en comparación con el 3,36% reportado en 2021. Este comportamiento sugiere una tendencia al alza en los precios de los inmuebles residenciales en las principales ciudades del país.

Inversión extranjera y su impacto en el mercado inmobiliario en Colombia

La amplia red de 17 acuerdos comerciales de Colombia con diversos países y regiones, incluidos Estados Unidos, la Unión Europea y Corea del Sur ha aumentado significativamente su atractivo para los inversores extranjeros al facilitar el acceso al mercado y reducir las barreras comerciales.

El marco jurídico del país, favorable a los inversores, garantiza la igualdad de trato a los inversores extranjeros y nacionales, permitiendo a los extranjeros comprar, poseer y vender propiedades sin restricciones. Esta apertura ha hecho que sectores como la hostelería y el sector inmobiliario industrial resulten especialmente atractivos. El sector de la hostelería se beneficia de la creciente industria turística de Colombia, mientras que el desarrollo de zonas francas y la mejora de las infraestructuras de exportación han aumentado la demanda de parques industriales, centros logísticos y almacenes.

Sin embargo, los inversores extranjeros se enfrentan a retos como la volatilidad de la moneda, que puede afectar a la rentabilidad de la inversión, y la necesidad de sortear entornos normativos complejos. Cambios políticos recientes, como la imposición de un arancel del 35% a las importaciones de acero procedentes de países sin acuerdos comerciales, pretenden proteger a las industrias locales, pero pueden aumentar los costes de construcción, lo que repercutiría en el desarrollo inmobiliario.

Además, los reglamentos financieros propuestos que obligan a los bancos a destinar una parte de sus préstamos a sectores específicos podrían influir en la disponibilidad de financiación para proyectos inmobiliarios.

A pesar de estos retos, los acuerdos comerciales estratégicos de Colombia y las leyes de apoyo a la inversión siguen haciendo de este país un destino atractivo para la inversión extranjera en el sector inmobiliario.

Según cifras del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MINCIT), la Inversión Extranjera Directa (IED) en Colombia alcanzó los US$17.446 millones en 2023, lo que representa un incremento del 1,5% respecto al año anterior. De este total, el 65,6% se destinó a sectores no minero-energéticos, evidenciando una diversificación de la inversión hacia otras áreas de la economía.

Destaca el crecimiento significativo en la industria manufacturera, que recibió US$3.086 millones, un aumento del 104,6% en comparación con 2022. Asimismo, los sectores de comercio, hoteles y restaurantes captaron US$1.709 millones, incrementando un 10,8% respecto al año anterior.

Inversión extranjera directa en el sector de la construcción

En 2024, Colombia experimentó una contracción del 18,32% en la Inversión Extranjera Directa (IED), acumulando USD $9.979 millones hasta noviembre, en comparación con los USD $12.217 millones del mismo periodo en 2023.

A pesar de esta disminución, el sector de la construcción se mantiene como un pilar económico, representando el 5,1% del Producto Interno Bruto (PIB) y el 3,4% de la entrada total de la IED. Con un valor estimado de USD $52.900 millones, se proyecta una tasa de crecimiento anual compuesta del 10,1% para el período 2020-2025, consolidándolo como uno de los sectores más dinámicos de América Latina.

Sin embargo, el sector enfrenta desafíos significativos. En enero de 2024, los costos de las construcciones civiles aumentaron un 2,46% respecto a diciembre de 2023, impulsados por incrementos en la mano de obra (4,81%), materiales (2,40%) y transporte (1,92%). Además, factores como la inflación, altas tasas de interés y cambios en políticas de vivienda complican el panorama.

Tendencias inmobiliarias para el 2025: Tecnología, sostenibilidad y cambios del mercado

El sector inmobiliario colombiano está experimentando importantes transformaciones impulsadas por la innovación tecnológica, una mayor atención a la sostenibilidad y la evolución paulatina del mercado.

Avances tecnológicos:

El auge de PropTech -la integración de la tecnología en el sector inmobiliario- ha sido sustancial. En 2023, el sector PropTech atrajo el 29% de las inversiones tecnológicas del país, lo que subraya su papel fundamental en la transformación digital del sector. Empresas notables como LaHaus obtuvieron 62 millones de dólares en una ronda de financiación de serie C, mientras que Habi recaudó 156,3 millones de dólares a través de tres acuerdos de deuda, lo que pone de relieve la confianza de los inversores en las soluciones inmobiliarias impulsadas por la tecnología.

Iniciativas de sostenibilidad:

El desarrollo sostenible está ganando impulso, con certificaciones de edificios verdes cada vez más frecuentes. Entre 2021 y 2022, el 27% de los edificios nuevos en Colombia lograron la certificación verde a través de herramientas como EDGE, lo que se traduce en aproximadamente 11,5 millones de metros cuadrados de espacio certificado. Esta tendencia refleja un creciente compromiso con la responsabilidad ambiental entre desarrolladores e inversionistas.

Dinámica del mercado y cambios demográficos:

Los cambios demográficos están reconfigurando la demanda de vivienda. La generación del milenio, que está entrando en la edad de la compra de vivienda, muestra preferencias por la vida urbana, la integración tecnológica y las características sostenibles. Además, los patrones de migración urbana siguen influyendo en el desarrollo inmobiliario, que se centra en la creación de espacios de uso mixto que satisfagan el deseo de proximidad al trabajo, el ocio y los servicios esenciales. La aparición de microciudades, diseñadas para ofrecer todos los servicios necesarios en un radio de 15 minutos, ejemplifica este cambio hacia un urbanismo más autosuficiente y sostenible.

Eventos inmobiliarios en Colombia para el 2025.

1. Visión macroeconómica y contexto inmobiliario. Bogotá – 29 de enero 2025 – 10:00am – 11:30am | COT (GMT-5).

Miembros del Club pueden participar en el primer Club Mitin del año, donde nos acompañará Juana Téllez, Chief Economist de BBVA Research. Durante el encuentro, se discutirán las proyecciones económicas y el panorama del mercado colombiano para 2025. Únete a los miembros de GRI Club y descubre las tendencias del sector inmobiliario en Colombia para este año. Organizadores – GRI CLUB

2. Vitrina Inmobiliaria del Caribe (VIMO) 2025. Barranquilla- 20 – 22 junio, 2025 – 10:00am – 8:00pm | COT (GMT-5).

La Vitrina Inmobiliaria del Caribe es la feria que, durante tres días, presenta mayor oferta de proyectos de vivienda; así como inmuebles comerciales, industriales y turísticos de la región. Organizadores: Camacol Atlantico & Corferias Inversiones SAS.

3. Gran Salón Inmobiliario 2025. Bogotá – 21 – 24 Agosto, 2025 – 10:00am – 8:00pm | COT (GMT-5).

Gran Salón Inmobiliario celebra 19 años de experiencia, consolidándose como una feria clave en el sector inmobiliario, reuniendo la más completa oferta de proyectos nuevos y usados de tipo residencial, comercial, turístico y empresarial, tanto a nivel nacional como internacional. Además, ofrece servicios complementarios que garantizan un entorno ideal para la generación de negocios y experiencias memorables. Organizadores: Lonja de Bogotá & Corferias Inversiones SAS.

4. Real Estate 2025. Bogotá – 21 de Agosto, 2025 – 10:00am – 8:00pm | COT (GMT-5).

En su 10º edición, Colombia GRI Real Estate llega para conectar a los líderes y ejecutivos C-level más importantes de la industria en un ambiente íntimo e informal. En un espacio de players diversos y determinantes para la expansión del sector inmobiliario, encontrarás una agenda de debates simultáneos y a puertas cerradas donde debatirán las principales tendencias de la actualidad, intercambiarán ideas y soluciones para la toma de decisiones y discutirán en reuniones privadas de negocios. Organizadores: GRI CLUB.

5. Convención Inmobiliaria Colombia 2025. Cartagena, Bogotá, Medellín, Ibagué – 10 – 22 febrero, 2025.

Si eres una pre constructora con proyectos inmobiliarios en mercados internacionales y deseas acceder a una audiencia selecta de inversionistas interesados en estos mercados, este evento es para ti. La convención se llevará a cabo en 4 ciudades clave de Colombia. Organizadores: Claudia Rivera.

6. Foro Económico Nacional. Bogotá – 4 de marzo, 2025.

El evento representará una oportunidad ideal para conocer el panorama económico actual, comprender las tendencias del mercado y acceder a herramientas clave que permitan tomar decisiones informadas o implementar estrategias efectivas a lo largo del año. Organizadores: Fedelonjas.

7. 16° Foro de Vivienda. Bogotá – 6 de mayo, 2025.- 08:00am | COT (GMT-5).

El evento representará una oportunidad ideal para conocer el panorama económico actual, comprender las tendencias del mercado y acceder a herramientas clave que permitan tomar decisiones informadas o implementar estrategias efectivas a lo largo del año. Organizadores: Asobancaria.

8. Expoinmobiliaria. Bogotá – 7 – 9 de marzo, 2025.- 10:00am – 8:00pm | COT (GMT-5).

Se trata de un espacio comercial que reúne una selecta oferta de apartamentos, casas, suites, lotes, hoteles, locales, oficinas y consultorios, ofreciendo una amplia variedad para satisfacer distintos intereses y preferencias. Este evento está dirigido a un segmento exclusivo de proyectos de alto nivel en Antioquia, donde empresas constructoras y promotoras afiliadas a Camacol Antioquia presentan lo mejor en confort, elegancia, innovación, diseño y sostenibilidad. Organizadores: CAMACOL.

Algunos de los principales Proyectos Inmobiliarios en Colombia

Colombia está experimentando un auge en desarrollos inmobiliarios emblemáticos que buscan transformar y revitalizar sus principales ciudades. A continuación, se destacan algunos de los proyectos más significativos en curso:

1. Serena del Mar en Cartagena: Este ambicioso proyecto abarca 2,500 hectáreas e integra componentes residenciales, culturales, comerciales, educativos y de salud. Diseñado por reconocidos urbanistas y arquitectos internacionales, Serena del Mar se sitúa a 12 kilómetros del centro histórico de Cartagena y a 8 kilómetros del Aeropuerto Internacional Rafael Núñez. Actualmente, cuenta con más de 6,000 residentes y 4,500 personas trabajando en su infraestructura. Entre sus desarrollos destacados se encuentran el Hospital Serena del Mar y la sede Caribe de la Universidad de los Andes.
2. Proyecto Atrio en Bogotá: Ubicado en el Centro Internacional de Bogotá, Atrio es un desarrollo arquitectónico emblemático que incluye dos torres: una de 44 pisos ya finalizada y otra de 62 pisos en construcción. Diseñado en colaboración con el arquitecto británico Richard Rogers, el proyecto contempla espacios para oficinas, comercio y un centro cultural, contribuyendo significativamente a la renovación urbana de la capital colombiana.
3. Microciudades Sostenibles: Empresas como Santa Ana están liderando la construcción de microciudades sostenibles en Colombia, Panamá y Chile, con planes de edificar más de 4,000 viviendas en los próximos siete años. Estas comunidades están diseñadas para que los residentes puedan acceder a servicios esenciales en menos de 15 minutos a pie o en bicicleta, promoviendo una infraestructura verde y sostenible.

Conclusiones: Estado actual y perspectivas de futuro del mercado inmobiliario colombiano

El mercado inmobiliario colombiano está atravesando un periodo de transformación determinado por las políticas económicas, las tendencias de la inversión extranjera, los avances tecnológicos, los esfuerzos de sostenibilidad y los cambios demográficos. Mientras que retos como un déficit fiscal de 21 billones de pesos, la depreciación de la moneda (-7%) y los desequilibrios comerciales crean incertidumbre macroeconómica, surgen oportunidades en el sector inmobiliario industrial, logístico y de inversión extranjera, a medida que el gobierno diversifica activamente los acuerdos comerciales y promueve la producción industrial nacional.

La inversión extranjera sigue siendo un motor clave del crecimiento, sobre todo en hostelería, parques industriales y zonas francas, con leyes favorables a los inversores que facilitan la entrada de capitales. Sin embargo, la contracción del 18,32% de la IED durante 2024 suscita preocupación sobre el atractivo del país, especialmente en medio de los retos regulatorios y las fluctuaciones monetarias. No obstante, el sector inmobiliario sigue despertando interés por su resistencia y su potencial de crecimiento a largo plazo, sobre todo en sectores vinculados al comercio y las infraestructuras.

El mercado residencial se enfrenta a señales contradictorias: la inflación ha bajado al 5,2% y los tipos de interés se han reducido al 9,25%, mejorando la accesibilidad de las hipotecas y estimulando la demanda de vivienda. Sin embargo, el aumento de los costes de construcción, impulsado por el incremento de los precios de los materiales y los cambios normativos, podría limitar las nuevas promociones. Además, las tendencias demográficas indican una creciente preferencia por las propiedades de alquiler, especialmente entre los millennials que emigran a los centros urbanos, lo que refuerza la demanda de desarrollos de uso mixto y espacios de convivencia.

En el frente tecnológico y de sostenibilidad, Colombia está adoptando soluciones PropTech, atrayendo importantes inversiones en plataformas inmobiliarias digitales. Mientras tanto, la adopción de certificaciones de construcción verde (27% de los nuevos proyectos) subraya la creciente importancia del desarrollo inmobiliario sostenible, alineándose con los estándares globales ESG (Environmental, Social, and Governance).

De cara al futuro, el mercado inmobiliario colombiano seguirá evolucionando en respuesta a las condiciones macroeconómicas, las políticas gubernamentales y la confianza de los inversores. Los sectores industrial y logístico siguen siendo apuestas fuertes, mientras que los mercados residencial y comercial deben adaptarse a los cambiantes comportamientos de los consumidores y a la accesibilidad financiera. A pesar de la volatilidad a corto plazo, los fundamentos a largo plazo siguen siendo sólidos, lo que convierte a Colombia en un mercado atractivo pero complejo para los agentes inmobiliarios que navegan por un panorama económico en rápida evolución.

Referencias

• Banco de la República. (2024). Análisis de cartera en el mercado financiero – septiembre 2024. Banco de la República. Recuperado de enlace.
• Banco de la República. (2024). Tasa de cambio representativa del mercado (TCRM). Banco de la República. Recuperado de enlace.
• Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). (2024). Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN). DANE. Recuperado de enlace.
• Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). (2024). Indicador de seguimiento a la economía (ISE). DANE. Recuperado de enlace.
• La Nota Económica. (2024). El impacto del sector inmobiliario en la economía: Contribución del 8.5% al PIB nacional en 2024. La Nota Económica. Recuperado de enlace.
• Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MINCIT). (2024). Informe económico – tercer trimestre 2024. MINCIT. Recuperado de enlace.
• Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MINCIT). (2024). Estadísticas e informes económicos. MINCIT. Recuperado de enlace.
• (2024). ¿Cuál es la actualidad del sector de la construcción en Colombia en 2024? Numan. Recuperado de enlace.
• Valora Analitik. (2024). Colombia y la inversión extranjera: Contracción en 2024 y oportunidades en 2025. Valora Analitik. Recuperado de enlace.