Caso de Estudio – Cadena de Farmacias «Biomédica» – Propuesta de Inversión Build-to-Suit en Chía, Cundinamarca, Colombia

Los Antecedentes

Eres un joven profesional que acaba de licenciarse en Administración y Dirección de Empresas por la Universidad Central de Florida (UCF), especializándote en el sector inmobiliario. Mientras estudiabas en Florida, desarrollaste un gran interés por los mercados inmobiliarios internacionales, especialmente en Latinoamérica. Este interés se vio alimentado por tus lazos familiares con Colombia, donde viajaste durante los veranos para visitar a familiares y pudiste presenciar de primera mano la rápida urbanización y crecimiento de ciudades como Bogotá y sus alrededores.

Tras tu graduación en la UCF, trabajaste en el sector bancario en Estados Unidos, adquiriendo una valiosa experiencia en análisis financiero y estrategias de inversión. Sin embargo, tu pasión por los bienes raíces te llevó a unirte a una pequeña LLC de inversión inmobiliaria, donde rápidamente avanzaste a un rol que involucraba la supervisión de modelos financieros para varios proyectos. Durante este tiempo, realizaste el curso Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE, convirtiéndote en un experto en la materia.

Ahora, aprovechando tu experiencia profesional y tu profundo conocimiento de los mercados estadounidense y colombiano, estás listo para embarcarte en tu primera promoción de propuesta de inversión Build-to-Suit en Colombia, en una región que conoces bien por tus conexiones familiares y visitas regulares. Este proyecto consiste en el desarrollo de una propiedad comercial para arrendar a una importante cadena de farmacias que se está expandiendo rápidamente en Colombia y más países de la región.

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Hora de comenzar tu proyecto

Después de años de perfeccionar tus habilidades y forjar una reputación en el campo de la modelación financiera inmobiliaria, estas listo para entrar al mercado como promotor inmobiliario. Con una gran experiencia a tus espaldas y una profunda conexión con el mercado colombiano, estas decidido a encontrar una inversión que prometa rendimientos estables a largo plazo, una propuesta de inversión Build-to-Suit que pueda servir como piedra angular en la nueva dirección de tu carrera.

Al iniciar la búsqueda, retomas el contacto con corredores especializados en bienes raíces comerciales en Colombia. No pasa mucho tiempo antes de que un antiguo colega te ofrezca una oportunidad interesante: un proyecto de desarrollo inmobiliario en Chía, Cundinamarca, diseñado para una importante cadena de farmacias, Biomédica. El proyecto en cuestión tiene una ubicación estratégica, ya que se están ampliando las carreteras que rodean el lote, lo que generará más tráfico de vehículos, y el fuerte atractivo de los inquilinos llama su atención de inmediato. Intuyendo el potencial, decides profundizar, realizando un exhaustivo análisis financiero para determinar si ésta podría ser la propuesta de inversión Build-to-Suit estrella que marque tu camino hacia el éxito.

La oportunidad

El proyecto consiste en la adquisición de un terreno de primera categoría en Chía, Cundinamarca, y la construcción de un local comercial a la medida de las necesidades de una importante cadena de farmacias. La farmacia tiene una fuerte presencia de marca y se está expandiendo agresivamente en la región, por lo que es un inquilino muy atractivo.

Este proyecto es especialmente atractivo debido a su diseño a medida para satisfacer las necesidades específicas de la farmacia, las demandas del inquilino incluyen un espacio con plazas de aparcamiento, calzadas cercanas y autoservicio, para garantizar una eficiencia operativa óptima y la accesibilidad de los clientes. Sin embargo, la dinámica financiera de esta inversión requiere una cuidadosa consideración. Por ejemplo, aunque el contrato de arrendamiento ofrece una tasa de aumento del alquiler durante todo el plazo base y opciones de renovación, el aumento de la renta está delimitado por la inflación del país (IPC).

Para tomar una decisión informada, es crucial modelizar el rendimiento financiero previsto de esta promoción y determinar si su economía a largo plazo se ajusta a la estrategia de inversión de tu proyecto.

Caso práctico – Cadena de farmacias «Biomédica»

Supuestos principales – Todos los valores son expresados de dólares americanos.

Descripción de la propiedad

Dirección: Calle 2 #12-24 Chía, Cundinamarca – Colombia.

• Área Rentable Neta: 34.400 Pies Cuadrados
• Área del lote: 34.444 Pies Cuadrados
• Área Construida: 6.300 Pies Cuadrados
• Coste de reposición (incluido el valor del terreno): $45 por Pie Cuadrado.
• Costo del Terreno: $18 por Pie Cuadrado
• Año de construcción: 2024
• Contrato de arrendamiento: 15 años
• Opción: Opción de renovación de 5 años
• Incrementos del alquiler: Max 2% arriba del IPC colombiano (índice de precios al consumo)
• Tipo de arrendamiento: Arrendamiento Triple Neto (NNN) – El arrendador proporcionará un desglose detallado de estos gastos anualmente, y el inquilino reembolsará al arrendador estos gastos mensualmente.

Supuestos financieros

• Costo del lote: 620.000 USD
• Costos de cierre: 4,5% (del costo del lote)
• Costos del desarrollo: 843.566 USD *Gastado equitativamente durante los meses de construcción
• Arrendamiento aprobado: 14.355 USD *El arrendamiento inicia 1 mes luego de finalización de la construcción.

Cronograma

• Licencias: Meses 1-3
• Compra de Lote: Mes 4
• Desarrollo: Meses 5-10

Gastos Operativos:

• Gestión de la propiedad: 7%
• Administración fiduciaria y pagos: 600 USD/Mes
• Impuestos sobre bienes inmuebles: 1.946 USD/Año
• Contabilidad: 500 USD/Mes
• Reservas de Capital: 0,5% sobre el valor de la construcción, reservando proporcionalmente cada mes.

Supuestos generales de inversión

• Periodo de análisis de 10 años
• Compra totalmente en efectivo (es decir, sin financiación)
• Todos los gastos operativos corren a cargo del inquilino
• Sin gastos de capital durante el periodo de tenencia
• Tasa de capitalización inicial basada en https://latamcaprates.colliers.com/
• Tasa de capitalización de reversión 50 puntos básicos por encima de la tasa de capitalización de adquisición
• Costes de venta 100 puntos básicos menos que el precio de venta
• Renta de mercado en el contrato de arrendamiento: 2,40 $/Pie Cuadrado, aumentado por IPC.

La tarea

Utilice el modelo de valoración STNL (arrendamiento neto de inquilino único) de A.CRE para suscribir esta propuesta de inversión Build-to-Suit. Este modelo está diseñado específicamente para propiedades de arrendamiento neto con un único inquilino e incluye características que le permiten suscribir proyectos de desarrollo desde la adquisición hasta la estabilización y la enajenación.

Responda a las siguientes preguntas para el proyecto Biomédica

• ¿El coste de desarrollo por pie cuadrado es superior o inferior al coste de reposición y en cuánto?
• ¿Cuál es la rentabilidad media libre durante el período de mantenimiento de 10 años?
• ¿Cuál es la TIR durante el período de mantenimiento?
• ¿Cuál es el múltiplo de capital basado en los flujos de caja previstos durante el periodo de mantenimiento de 10 años?

Preguntas conceptuales

• Evalúe el impacto de la estructura del contrato de arrendamiento, incluidas las cláusulas de aumento del alquiler, en el valor actual neto (VAN) de la inversión. ¿Cómo influye esto en la TIR global?
• ¿Cómo influyen las previsiones de crecimiento de la ubicación y el tráfico de vehículos en el potencial de éxito a largo plazo de la inversión?

Crédito adicional

• Modelo de asociación: Supongamos que un inversor local aporta el 95% de los fondos propios necesarios y usted el 5% restante. Proponga una estructura de cascada en la que el inversor reciba una rentabilidad preferente del 9% sobre su aportación de capital, seguida de un reparto pari-passu de los flujos de caja restantes. Calcule la TIR y el múltiplo de capital tanto para usted como para el inversor.
• Análisis de sensibilidad: Realice un análisis de sensibilidad para mostrar cómo los cambios en los supuestos clave, como el aumento de los alquileres y el tiempo de construcción, afectan a los parámetros generales de rentabilidad.

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