Aprenda a crear modelos financieros inmobiliarios en Excel

Muchos de nuestros lectores en A.CRE a menudo nos preguntan cómo logramos desarrollar habilidades avanzadas en la modelización financiera inmobiliaria. Muchas de estas consultas provienen de personas que buscan mejorar sus competencias para conseguir un puesto de trabajo o involucrarse en proyectos en el sector inmobiliario comercial (ya sea en fondos de inversión, desarrollo, adquisiciones o financiamiento) o de emprendedores que quieren analizar sus propios proyectos con mayor precisión.

Desde nuestros inicios, es un tema en el hemos reflexionado y abordado desde distintas perspectivas, ya que es una de las razones, o las bases del desarrollo profesional de nuestro equipo. Fue esta necesidad de estructurar el aprendizaje en modelización financiera inmobiliaria lo que llevo a nuestros lideres a crear el A.CRE Acelerador. Este programa combina 17 cursos prácticos basados en casos reales con una sección privada de preguntas y respuestas, y ha demostrado ser una herramienta eficaz para llevar a alguien de un nivel básico a uno avanzado en menos de tres meses.

Sin embargo, entendemos que no todos cuentan con el tiempo o los recursos para invertir en un programa tan completo. Por eso, queremos compartir lo que consideramos los tres pilares fundamentales del conocimiento necesarios para dominar la modelización financiera inmobiliaria. Además, señalaremos algunos recursos disponibles en A.CRE en español y otras fuentes externas que te ayudarán a trazar tu propio camino hacia la competencia en este campo clave.

I. Un buen conocimiento de las finanzas

La modelización financiera inmobiliaria consiste fundamentalmente en determinar el valor actual de una corriente futura de flujos de caja, flujos de caja que consecuentemente proceden de un activo inmobiliario, por supuesto. De hecho, cuando nos nuestro equipo se dirige a estudiantes universitarios del sector inmobiliario, suelen indicar que «la modelización inmobiliaria consiste esencialmente en predecir el futuro; los flujos de caja futuros de una inversión inmobiliaria».

En otras palabras, si usted está pensando en comprar un edificio de apartamentos hoy, ¿Cuánto valora los flujos de caja futuros que es probable que genere el edificio de apartamentos? Si prevé que los flujos de caja serán más volátiles (por ejemplo, si el edificio de apartamentos aún no está construido), el valor de esos flujos de caja futuros menos seguros valdrá menos para usted que si los flujos de caja futuros son más seguros (por ejemplo, si el edificio de apartamentos está terminado y ocupado al 97%).

Por consiguiente, para dominar la modelización financiera inmobiliaria es necesario conocer a fondo los principios básicos de las finanzas. Debe comprender conceptos financieros como:

• Valor temporal del dinero y cómo medir la rentabilidad sobre la base del valor temporal del dinero.
• Riesgo y rentabilidad y diferentes métodos para calcular el riesgo y la rentabilidad.
• Distintos tipos de tipos, incluidos el tipo de interés y la tasa de descuento.
• Estructura de capital de las empresas y cómo calcular el coste de capital de una empresa.

Existen varias opciones, algunas más obvias que otras, para adquirir los conocimientos financieros necesarios para modelizar bienes inmuebles. Muchos de nosotros aprendimos finanzas en la universidad.

Si tomar un curso universitario de finanzas no se ajusta a tu presupuesto u horario, otra gran opción es tomar un Curso en línea masivo y gratuito o MOOC por sus siglas en ingles.

Si ya estas satisfecho con tus conocimientos del idioma inglés, Spencer recomienda dos cursos de este tipo relacionados con las finanzas, uno de ellos Introducción al Valor Temporal del Dinero impartido por Gautam Kaul de la Universidad de Michigan. El segundo es una Introducción a las Finanzas Corporativas, impartido por Michael Roberts de la Wharton School de la Universidad de Pensilvania.

Pero en día también existe un sin número de plataformas que puedes aprender conceptos financieros (sencillos o más complejos) en cuestión de semanas, EDX, una de las plataformas de cursos abiertos con el catálogo más amplio del sector ofrecer cursos como Introducción a las finanzas: Principios de valoración, Finanzas e inversiones para no financieros, Excel financiero pro: domina las finanzas con Excel.

Con estos cursos, no sólo estarás tomando cursos de finanzas de calidad impartidos por profesores de dos de las mejores escuelas de negocios del mundo, sino que los cursos son abiertos y a menudo gratuitos para todos.

II. Dominio de los principios inmobiliarios

El segundo pilar de la modelización financiera inmobiliaria en Excel es el dominio de los principios inmobiliarios. Los modelos que se construyen son tan buenos como las suposiciones que se hacen. Si sus suposiciones son débiles, los resultados también lo serán. De ahí el dicho en modelización: “garbage in, garbage out.” (basura entra, basura sale).

En mi corta experiencia, en aprendido como la mayoría de los profesionales adquieren los principios inmobiliarios a través de una combinación de formación académica y experiencia práctica en el mundo real. Sin embargo, también he experimentado de primera mano, algunos de los mayores problemas que afrontan los “nuevos” modeladores inmobiliarios, cuando empiecen a abordar el mercado, un escenario común, es el de depender de otros para que les proporcionen supuestos clave de tu análisis, esto es especialmente común en los analistas recién contratados que aún están en proceso de consolidar su conocimiento, puesto que la mayoría; a) aun no tiene un conocimiento solido del mercado, tipo de propiedades, variables micro/macro económicas y b) cada compañía e institución tienen diferentes convenciones a lo hora de abordar cada proyecto, la tolerancia al riesgo, las capacidades del equipo u el acceso a financiamiento pueden ser variables internas que pueden definir el rumbo de una proyecto desde sus inicios.

Aunque es natural que los nuevos analistas dependan inicialmente de sus equipos para obtener dirección, es fundamental que lleguen a su rol con una base sólida. Esto incluye familiaridad con la terminología del sector y una comprensión básica de cómo funciona el negocio inmobiliario. Desarrollar esta base no solo facilita una transición más rápida hacia la independencia, sino que también les permite contribuir de manera significativa desde el principio.

Algunos de los conceptos y vocabulario específicos del sector inmobiliario que es indispensable conocer son los siguientes

• Deuda frente a capital
• Tipos de diferenciales
• Métricas de riesgo y rentabilidad (por ejemplo, TIR, múltiplo de capital, DSCR, rendimiento hipotecario, LTV)
• Elaboración de una cuenta de explotación proforma (PGI -> EGR -> NOI -> CFAF)
• Hipótesis de arrendamiento de mercado (alquiler, vacantes, IT, LC)
• La ecuación de valor fundamental (valor = NOI ÷ Tasa de capitalización)
• Inmobiliario público vs. inmobiliario privado (REITs vs fondos de capital riesgo)
• El proceso de inversión inmobiliaria
• Diferentes métodos de valoración (ventas comparables, coste de reposición, flujo de caja descontado)
• Impuestos inmobiliarios

El reto de dominar el sector inmobiliario es que, como estudio académico, el sector inmobiliario es relativamente joven. Incluso hoy en día, la mayoría de las universidades no enseñan principios inmobiliarios y, en consecuencia, las costumbres y convenciones inmobiliarias varían de una región a otra y de una empresa a otra. A pesar de este reto, existen lugares a los que acudir para aprender los principios del sector inmobiliario.

En Adventures in CRE disponemos de varios recursos que le ayudarán a familiarizarse con los principios inmobiliarios:

• Glosario de Términos de Los Bienes Inmuebles Comerciales
• Biblioteca de Modelos Financieros Inmobiliarios

III. Conocimientos avanzados de Microsoft Excel

La modelización financiera inmobiliaria requiere un dominio avanzado de Microsoft Excel. Por supuesto, hay otras herramientas de modelización de flujos de caja inmobiliarios que se utilizan en el sector, como ARGUS, pero Excel se utiliza universalmente y es el programa de software más importante que hay que dominar.

Además de los modelos gratuitos de Excel, herramientas y recursos específicos de Excel que se encuentran en A.CRE, hemos compilado una lista de materiales de formación de Excel en línea que he encontrado útiles para dominar su uso. Dado que todos nos encontramos en diferentes etapas de dominio de Excel, hemos organizado dicha lista por niveles principiante, intermedio y avanzado.

Principiante

• La Guía Definitiva de Microsoft Excel Para Bienes Inmuebles (gratuito)
• Lista de reproducción de Microsoft Excel para principiantes en YouTube (gratuito)
• Lecciones de Bienes Inmuebles: Tutoriales Cortos (gratuito)
• ‘Mastering MS Excel for Real Estate’ Endorsement (Incluido en la membresía principal del Acelerador de A.CRE)

Nivel Intermedio

• Curso de Excel Intermedio / Curso Excel Online básico hasta avanzado (Pago)
• Excel para la Empresa: Intermedio I (Pago)

Nivel Avanzado

• Plan de estudios básico del Acelerador de A.CRE (Incluido en la suscripción básica al Acelerador)
• Tutorial avanzado de Excel de 15 segmentos (gratuito)

Aplicación de la Inteligencia Artificial a la modelización financiera inmobiliaria

En los últimos años, las herramientas de inteligencia artificial (IA) han demostrado ser recursos fundamentales para potenciar el aprendizaje y maximizar la productividad en áreas como la modelización financiera inmobiliaria. Estas herramientas no solo ofrecen un soporte técnico invaluable, sino que también permiten a los usuarios superar barreras de aprendizaje de manera ágil y personalizada. Para quienes desean perfeccionar sus habilidades en Excel, plataformas como Claude.ai, Gemini, y ChatGPT se han convertido en aliados estratégicos, ofreciendo apoyo en tiempo real, explicaciones claras y flujos de trabajo optimizados. Esto las posiciona como complementos ideales para el aprendizaje tradicional.

Por ejemplo, puedes interactuar con estas plataformas solicitando algo tan específico como:

“Eres mi instructor de Excel. Explícame la función DESREF() como si fuera un niño de quinto grado y, después, dame un ejemplo práctico de cómo aplicarla en la modelización financiera inmobiliaria.”

La IA generará un mini tutorial detallado, explicando la función paso a paso y presentando un caso práctico. Posteriormente, puedes aplicar lo aprendido directamente en Excel, subir tu archivo con los resultados y pedir retroalimentación sobre su precisión.

Esta interacción no solo acelera el dominio de herramientas complejas como Excel, sino que también fomenta una experiencia de aprendizaje más práctica y efectiva.

Además, la IA puede ser tu compañera en Excel. Puede utilizarla para escribir código VBA, crear fórmulas complejas o solucionar errores de Excel. La IA puede incluso sugerir la lógica y la estructura de modelos completos en función de sus objetivos, ayudándole a garantizar que sus modelos financieros sean eficientes y precisos.

Por ejemplo, imagine que necesita modelizar los flujos de caja de un arrendatario con aumentos irregulares del alquiler (por ejemplo, 100.000 dólares el primer año, 107.500 dólares el segundo, 107.500 dólares el tercer año, 120.000 dólares del cuarto al séptimo año y 150.000 dólares a partir de entonces) y quiere una forma dinámica de hacerlo. Podrías pedirle ideas y podría ofrecerte consejos sobre lógica, estructura y fórmulas.

Conclusión sobre el dominio de la modelización financiera inmobiliaria

El acelerador A.CRE es una herramienta excepcional para quienes buscan aprender de manera estructurada y eficiente, enfocándose en los aspectos clave de la modelización financiera inmobiliaria. Aunque el programa asume un conocimiento básico de Excel, logra fusionar de forma práctica y efectiva las finanzas, el sector inmobiliario y las funcionalidades avanzadas de Excel, ayudándote a alcanzar la competencia en tiempo récord.

Convertirte en alguien destacado en modelización financiera inmobiliaria en Excel no solo implica adquirir conocimientos técnicos, sino también desarrollar una mentalidad de aprendizaje continuo y compromiso con los detalles. Dominar los tres pilares fundamentales —finanzas, principios inmobiliarios y manejo avanzado de Excel— es clave para abrirte camino en este campo. Cada día que inviertas en perfeccionar esta habilidad te acercará a conseguir ese puesto deseado o a estructurar con éxito tu primera operación. En este proceso, recuerda que la combinación de una estrategia sólida y las herramientas adecuadas puede marcar la diferencia entre la preparación y la excelencia.