Análisis de Retención-Venta en Bienes Raíces Comerciales

En el curso 3 de nuestro Acelerador de modelos financieros inmobiliarios de A.CRE, utilizamos un caso práctico que gira en torno a un escenario de análisis de retención-venta de una propiedad (es decir, mantener frente a vender) para enseñar la anatomía del DCF inmobiliario. En ese escenario, el estudiante es un gestor de activos que trabaja para un fondo básico de capital variable. El fondo está tratando de determinar si debe mantener o vender uno de sus activos existentes. En el curso, construimos un modelo de flujo de caja descontado desde cero para modelar el escenario de mantenimiento, y luego comparamos los rendimientos no apalancados del escenario de mantenimiento con una oportunidad de inversión alternativa (el escenario de venta).

Este análisis, que llamamos “retención-venta”, se centra en evaluar las implicaciones financieras y estratégicas de ambas opciones para determinar la acción más beneficiosa. En A.CRE, ofrecemos herramientas y modelos que facilitan este proceso de decisión, adaptados a las necesidades del usuario y tipo de propiedad.

Nuestros modelos de análisis, disponibles en A.CRE en español, están diseñados para proporcionar un enfoque detallado y estructurado que permite a los inversionistas y analistas evaluar múltiples escenarios de retención y venta. Utilizando datos actualizados y proyecciones precisas, estos modelos ayudan a identificar el momento óptimo para vender una propiedad o, alternativamente, a justificar la decisión de retenerla y seguir generando ingresos pasivos.

¿Qué implicaciones tiene un análisis Retención-Venta?

Básicamente, la decisión de mantener o vender es la decisión de seguir siendo propietario de un inmueble o venderlo y reinvertir los beneficios en una oportunidad alternativa. Se trata de un proceso de decisión por el que todo propietario de un inmueble que produce ingresos debe pasar en algún momento.

Muchos gestores profesionales de activos y carteras inmobiliarias realizan este análisis anualmente, con el fin de optimizar la rentabilidad global de sus respectivas carteras y superar sus objetivos de referencia. Así pues, los propietarios de inmuebles con experiencia se preguntan periódicamente si es el momento de vender o si es mejor mantener la inversión.

El proceso analítico por el que se pasa para tomar esta decisión se denomina Análisis de Retención-Venta.

Cómo funciona el análisis de Retención-Venta

El análisis Retención-Venta consiste en comparar un puñado de parámetros relevantes (por ejemplo, la TIR, el múltiplo de capital, etc.) para cada uno de los dos escenarios. Y luego tomar una decisión, en parte, basándose en los resultados de esa comparación.

Por ejemplo, imagine que es propietario de un complejo de apartamentos de 300 unidades. Se le presenta la oportunidad de adquirir un complejo de apartamentos comparable por 30.000.000 $ en lo que usted considera un mercado con mayor potencial de crecimiento. Le han dicho que su complejo de apartamentos se vendería hoy por una cantidad similar: $30,500,000.

Realiza un flujo de cajas descontado a 10 años sobre la posible oportunidad de apartamentos y, basándose en el precio de compra de 30.000.000 $, proyecta que devolvería una TIR apalancada del 12% y un múltiplo de capital de 2,00X durante los próximos 10 años.

A continuación, calcula la TIR apalancada y el múltiplo de capital para su complejo de apartamentos existente como si fuera a poseerlo durante otros 10 años, utilizando su valor actual (30.500.000 $) como el efectivo de tiempo cero en su flujo de caja. El resultado es una TIR apalancada proyectada del 10% y un múltiplo de capital de 1,80 veces.

Basándose en su análisis, concluye que es más rentable para su cartera inmobiliaria vender el complejo de apartamentos y reinvertirlo en el complejo de apartamentos alternativo.

Cómo Utilizar Nuestros Modelos para el Análisis de Retención-Venta

1. Ingreso de Datos

Inicie ingresando la información clave de la propiedad en nuestro modelo, incluyendo ingresos actuales, gastos operativos, y detalles de financiamiento. Este paso es fundamental para obtener una visión clara de la situación financiera actual de la propiedad.

2. Proyecciones Financieras

Utilice nuestras plantillas para proyectar ingresos futuros, apreciación del valor de la propiedad y costos asociados. Esto permitirá evaluar el potencial de rendimiento a largo plazo si se decide retener la propiedad.

3. Evaluación de Escenarios

Compare los diferentes escenarios de retención y venta. En el video adjunto mostramos como podemos abordar la presentación y evaluación de diferentes escenarios en uno de nuestros modelos de desarrollo.

4. Análisis de Sensibilidad

Realice un análisis de sensibilidad para entender cómo cambios en variables externas, como tasas de interés o condiciones del mercado, pueden afectar su decisión. Esta funcionalidad es esencial para mitigar riesgos y tomar decisiones informadas. Puede aprender más acerca de análisis de sensibilidad inmobiliario en el siguiente enlace.

5. Informe Final

Genere un informe detallado que resuma los hallazgos del análisis de retención-venta, proporcionando una base sólida para justificar su decisión ante socios o inversionistas.

Al integrar estos pasos en su análisis, podrá tomar decisiones estratégicas fundamentadas en datos concretos, maximizando así el rendimiento de su portafolio de bienes raíces comerciales. Invitamos a nuestros lectores y usuarios a explorar los recursos disponibles en A.CRE en español y a aprovechar nuestras herramientas para llevar sus análisis de inversión al siguiente nivel.

Video: Cómo Utilizar Nuestros Modelos para un Análisis de Retención-Venta inmobiliario

En el siguiente video explicativo muestro cómo utilizar nuestro modelo de adquisición de viviendas estudiantiles para realizar un análisis comparativo entre retener o vender una propiedad.  A través de un ejemplo práctico, se destacan las implicaciones financieras cuantitativas de cada opción, permitiendo al usuario tomar decisiones basadas en dicho análisis y alineadas con sus objetivos de inversión. En A.CRE, nuestras herramientas están diseñadas para simplificar este tipo de análisis, brindando resultados claros y personalizados.

Conclusión

El análisis de retención-venta en bienes raíces comerciales es una herramienta indispensable para los inversionistas que buscan maximizar el rendimiento de sus inversiones. A través de una evaluación cuidadosa de los ingresos proyectados, gastos, y valor de mercado, este análisis permite tomar decisiones informadas sobre si retener una propiedad para generar ingresos pasivos a largo plazo o venderla para capitalizar su apreciación.

En última instancia, la decisión de retener o vender una propiedad debe alinearse con los objetivos financieros y estratégicos del inversionista, considerando tanto el entorno económico actual como las tendencias del mercado. Al incorporar un análisis riguroso y herramientas avanzadas, los inversionistas pueden optimizar su portafolio de bienes raíces comerciales, logrando un equilibrio entre rentabilidad y crecimiento sostenible.