Actores públicos y privados y sus implicaciones en el mercado inmobiliario comercial colombiano

La importancia del análisis financiero en el ámbito inmobiliario es universalmente reconocida, pues constituye la columna vertebral del éxito de las inversiones y la viabilidad de los proyectos. Sin embargo, mi experiencia en este campo después de 1 año trabajando para A.CRE, siempre en aras de otorgar contenido valor a nuestros lectores a través de nuestras publicaciones en español, ha puesto en escena otros aspectos igualmente cruciales: la diligencia debida en otras dimensiones del sector inmobiliario. Este enfoque integral de la diligencia debida va más allá de los números, abarcando una multitud de factores y entes, entre ellos los actores públicos y privados dentro del mercado local, todos esenciales para una toma de decisiones informada.

Antes de sumergirse en hojas de cálculo financieras y cálculos del rendimiento de la inversión, TIR o Flujos de Caja, son indispensables varios pasos preliminares. Estos pasos implican la evaluación del cumplimiento legal, el historial de la propiedad, las condiciones del mercado, los factores medioambientales y la normativa local, entre otros. Esta examinación no sólo depende de nosotros, pero si algo es seguro, es que mitiga los riesgos al mismo tiempo que también nos garantiza una previsión financiera más precisa y realista.

Así pues, aunque el análisis financiero sigue siendo la piedra angular de la evaluación inmobiliaria, las enseñanzas extraídas de mi viaje profesional ponen de relieve la importancia de un proceso investigativo más amplio, y nos podemos dar cuenta que tanto las entidades públicas como privadas intervienen en cada una de las etapas. Es este enfoque diverso el que sienta las bases para un análisis financiero más sólido e informado, que en última instancia conduce a decisiones inmobiliarias más prudentes y rentables, por esta razón, en mi tercera entrega referente a la exploración del mercado inmobiliario colombiano me enfoco en analizar más de cerca la influencia e importancia de los entes públicos y privados en el espacio de los bienes raíces comerciales en Colombia.

Actores Públicos y Privados en el Panorama Presente

En el mercado de bienes raíces de Colombia, diversos actores públicos y privados juegan roles clave en la dinámica y evolución del sector. La construcción representa un significativo 13.5% del PIB de Colombia, con la venta de viviendas nuevas valoradas en más de 60 billones de pesos anuales (4.1% del PIB). El segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) abarca el 71% de estas ventas. Las diez constructoras más grandes del país dominan el 37% del mercado, y la cartera hipotecaria representa el 8.3% del PIB. A pesar de una desaceleración desde mayo de 2022, el sector mantiene un alto nivel de actividad y controla los principales riesgos económicos.

En 2023, se espera una moderación en el sector, con una proyección de ventas de alrededor de 183,000 unidades de vivienda según datos del ministerio de hacienda y crédito publico, de las cuales el 70% corresponderían a VIS, esta disminución se debe, en parte, a incrementos en las tasas de interés y costos de las materias primas, así como a un entorno económico desafiante. Por ejemplo, en agosto de 2022, las tasas de interés para el sector inmobiliario se situaron en 13.4% efectivo anual para no VIS y 13.5% para VIS. Por otro lado, los precios de los principales materiales de construcción continuaron ascendiendo, liderados por productos como pinturas, barnices, vidrio, y materiales metálicos.

Para contrastar con otros reportes investigativos de parte de un ente privado, de acuerdo con otras investigaciones realizadas por un de los principales bancos del país (puede encontrar el enlace al reporte hecho por el Grupo Bancolombia aquí), para 2023, el grupo Bancolombia proyecta que se vendan aún más viviendas, en sus cálculos plantean ventas de 250,000 viviendas en Colombia, lo que representaría un aumento del 6.6% en comparación con 2022. Bogotá y Medellín son las ciudades con la mayor cantidad de inmuebles nuevos y usados, mientras que Medellín presenta la mayor disponibilidad de inmuebles en arriendo, especialmente en propiedades comerciales e industriales. Pereira ha emergido como un jugador clave en el mercado inmobiliario, superando a municipios como Bello, Rionegro, Sabaneta en Antioquia y Cali, especialmente en términos de oferta de inmuebles en venta.

En el segmento de comercio minorista, el mercado ha experimentado una significativa recuperación tras la pandemia, con nuevas oportunidades para emprendimientos en nichos de mercado no tradicionales. Por otro lado, el mercado de oficinas está experimentando un regreso a la presencialidad, reflejado en la absorción de más de 30,000 metros cuadrados para el tercer trimestre del año. Las empresas están reconfigurando los espacios de oficinas para hacerlos más atractivos, lo que ha beneficiado también al comercio en zonas aledañas.

Estos datos nos introducen a la compleja interacción entre actores públicos y privados en el mercado de bienes raíces en Colombia, un sector en constante evolución y adaptación a las condiciones económicas y sociales del país.

Influencia de los Actores Públicos y Privados

La interacción de los actores tanto públicos como privados se ven reflejados en resultados concretos para el mercado colombiano, zonas clave de Bogotá, como El Chicó, Santa Bárbara y La Cabrera, se han convertido en lugares privilegiados para espacios de oficinas y desarrollos comerciales. Esto se ve acentuado por un notable auge de la construcción en dichas zonas, centrado en desarrollos de uso mixto que combinan espacios residenciales, comerciales y minoristas.

Según estudios realizados por especiales de Golden Harbors para el año 2023 en la ciudad de Bogotá, el precio medio de una vivienda era de 535.000 USD, lo que supone un aumento del 13,8% respecto al año anterior. La ciudad también ofrece rentabilidades brutas de alquiler que oscilan entre el 4.76% y el 8.15%, lo que la convierte en un destino atractivo para los inversores inmobiliarios.

Por otra parte, el gobierno ofrece incentivos a la inversión extranjera en el sector inmobiliario, como un impuesto fijo sobre la renta del 9% para nuevos proyectos como hoteles en determinados municipios y un incentivo de descuento del 1% sobre el valor de los inmuebles en condiciones específicas. Además, los inversores pueden obtener un visado de inversión (visado M-10) mediante la compra de bienes inmuebles, que puede dar lugar a la residencia permanente al cabo de cinco años.

Sin embargo, es un mercado en el cual aún existen muchos retos, la disponibilidad y recopilación de datos inmobiliarios en Colombia siguen siendo deficientes, lo que dificulta una comprensión exhaustiva del mercado. Por ejemplo, en 2023, el 73% de las nuevas propiedades construidas en Bogotá se desarrollaron en los estratos 3 y 4, pero no mucha más información acerca del tipo de propiedad es de fácil acceso, lo que nos indica una concentración del desarrollo en estas zonas, pero nos hace preguntarnos ¿Qué tipo de desarrollo se está dando? ¿Qué tipo de instituciones están interviniendo en este mercado? Para promover la transparencia y la toma de decisiones informadas, es necesaria una mayor colaboración entre las instituciones públicas y privadas en la recopilación y el intercambio de datos.

El acceso a la financiación es otro reto, Los aspirantes a inversores inmobiliarios suelen enfrentarse a obstáculos como la exigencia de garantías sólidas y pruebas de ingresos estables, lo que conlleva tipos de interés más altos y condiciones menos favorables. Establecer relaciones sólidas con entidades financieras privadas y explorar opciones de financiación alternativas, como asociaciones o financiación directa con los propietarios, pueden ser estrategias eficaces.

Tendencias Actuales

• Cambio Postpandemia: La pandemia de COVID-19 impactó significativamente el mercado inmobiliario en Colombia, especialmente en lo que respecta a arriendos de espacios comerciales y empresariales. Sin embargo, en 2022, hubo una recuperación notable, con un aumento en las rentas y una disminución de espacios de alta calidad disponibles.
• Desafíos Económicos: A partir de la segunda mitad de 2022, la incertidumbre económica global y nacional afectó la financiación de nuevos proyectos inmobiliarios, lo que podría generar un desfase entre la oferta limitada y la demanda insatisfecha en un futuro.
• Tendencias de Sostenibilidad y Tecnología: Se observa un enfoque en la sostenibilidad, con esfuerzos para reducir emisiones y eliminar el uso de gas y diésel en edificios. Además, ha habido un aumento en la demanda de soluciones tecnológicas en bienes raíces comerciales, incluyendo el modelo PropTech y software de inteligencia artificial para análisis y organización de tareas.
• Reformas legales y fiscales: Los recientes cambios en el panorama jurídico y fiscal han repercutido en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, el Impuesto de Timbre, un impuesto calculado en función del precio de la escritura, ha sufrido cambios debido a las reformas fiscales. Además, el impuesto sobre las plusvalías a largo plazo ha aumentado del 10% al 15%. Estos cambios tienen implicaciones para las transacciones inmobiliarias y las estrategias de inversión.
• Nueva documentación para la transferencia de títulos: A partir de abril de 2023, se requiere un nuevo documento, el Certificado REDAM, para la transferencia de escrituras en Medellín. Este documento está diseñado para demostrar que el vendedor de la propiedad no tiene ninguna pensión alimenticia pendiente. La introducción de este documento es una respuesta a los problemas relacionados con las obligaciones impagadas de manutención de los hijos en las transacciones inmobiliarias.
• Aumento del impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo (Ganancia Ocasional): La reforma fiscal también aumentó del 10% al 15% el impuesto sobre las “ganancias ocasionales”. Esto incluye los beneficios de la venta de bienes inmuebles mantenidos durante dos años o más, así como otros ingresos varios como premios de lotería, herencias, dinero obtenido de la disolución de una empresa, etc.

Intervención e Importancia de los Actores Privados

Arquitectura convencional y Bioclimática

• Empresas de arquitectura y diseño convencional: Estas empresas participan en el diseño de proyectos inmobiliarios y desempeñan un papel importante a la hora de determinar los aspectos estéticos y funcionales de edificios y promociones.
• Empresas o profesionales de arquitectura bioclimática: En Colombia se está volviendo cada vez más popular. Este enfoque multidisciplinar considera factores como la estética, el uso consciente de materiales, la luz natural, y la acústica. Los proyectos bioclimáticos no solo mejoran la calidad de vida y reducen los costos de servicios públicos para los compradores, sino que también proporcionan beneficios a los constructores, como mejores precios de venta, posicionamiento de marca, y acceso a beneficios tributarios​​​​.
  • Análisis Energético y Certificaciones: Los proyectos bioclimáticos realizan análisis de consumo y ganancia energética, ventilación y acústica. Se utilizan certificaciones como LEED y CASA para verificar diseños conscientes con el entorno​​.
  • Accesibilidad y Diversidad Regional: La arquitectura bioclimática se está implementando en viviendas de interés social, y su adaptabilidad a diversas condiciones geográficas de Colombia la hace particularmente atractiva​​.
  • Beneficios: Estos proyectos ofrecen ventajas como mejoras en precios de venta, calidad, posicionamiento de marca, beneficios tributarios, tasas preferenciales de bancos y bajos costos operativos​​.

Consultoría en Seguridad y Protección contra Incendios

• Profesionales en Servicios Contra Incendios: Empresas como Fire Lion Engineering ofrecen servicios como inspección, prueba y mantenimiento de sistemas contra incendios, capacitaciones, diseño, suministro e instalación de sistemas, y evaluación de vulnerabilidad​​.
• Profesionales en Seguridad Humana: Se enfocan en minimizar riesgos para la vida humana en entornos empresariales, siguiendo normativas nacionales e internacionales, y ofreciendo asesoría en seguridad y salud en el trabajo, planes de prevención y respuesta ante emergencias​​.

Consultoría en Gestión Ambiental, Social y Arqueología

• Consultores Ambientales: Vital para un desarrollo sostenible, estos profesionales ayudan a las empresas y comunidades a implementar prácticas que reduzcan el impacto ambiental, mejorando los procedimientos de producción y la utilización de recursos naturales. La consultoría ambiental es una herramienta clave para las empresas que buscan ser más sostenibles y causar un menor impacto en el entorno durante su actividad económica​​​​.

Un ejemplo de ello es INERCO Consultoría Colombia: Con más de 25 años de experiencia, ofrece servicios en gestión ambiental, social, arqueología, seguridad industrial y salud en el trabajo, sostenibilidad ambiental, y sistemas de información geográfica​​.

Los diseñadores y consultores en diversos campos juegan un papel crucial en el mercado inmobiliario de Colombia, impactando significativamente en aspectos como la planificación, la valorización de propiedades, y la sostenibilidad.

Consultoría Inmobiliaria General

• Consultores inmobiliarios: En Colombia, la consultoría inmobiliaria es esencial para la planificación y comercialización de inmuebles. Estos profesionales ofrecen servicios clave como escuchar a los clientes, localizar inmuebles adecuados, realizar análisis detallados de propiedades y estudios de mercado. Este enfoque permite una mejor negociación y toma de decisiones basadas en datos concretos, minimizando riesgos y maximizando el valor de las propiedades.

Sistemas Hidrosanitarios

• Consultores Hidrosanitarios: Los consultores especializados en sistemas hidrosanitarios son fundamentales en Colombia para garantizar la salubridad y seguridad de las edificaciones. Estos sistemas, que incluyen el suministro de agua potable, redes de distribución, desagües, y sistemas contra incendios, son cruciales para la salud pública y la eficiencia de los edificios. La ingeniería detrás de estos sistemas es clave para asegurar diseños óptimos y sostenibles.

Paisajismo

• Consultores en Paisajismo: Esencial en el diseño de interiores y arquitectura en Colombia, no solo por su contribución estética sino también por sus beneficios funcionales. Un buen paisajismo puede aumentar considerablemente el valor de una propiedad y mejorar la calidad de vida. Estudios han mostrado que las propiedades con paisajismo bien mantenido pueden valorizarse hasta un 20% más que aquellas sin mejoras exteriores.

Promotores inmobiliarios

• Promotores de construcción: Estas empresas son responsables de la planificación, el desarrollo y la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios. Desempeñan un papel clave en la configuración del panorama del mercado inmobiliario introduciendo nuevos desarrollos residenciales, comerciales y de uso mixto.

Fondos de inversión

• Grupos de inversión: Los grupos de inversión y los fondos inmobiliarios suelen invertir en proyectos inmobiliarios a gran escala o en carteras de propiedades. Aportan el capital necesario para grandes proyectos y son motores clave del mercado, influyendo en las tendencias y pautas de inversión.

Constructoras

• Constructoras: Estas empresas ejecutan la construcción de los proyectos inmobiliarios diseñados y planificados por los promotores. Su papel es vital en la fase de construcción propiamente dicha de los proyectos de desarrollo.

Agencias y corredores inmobiliarios

• Agentes de Bienes Raíces: Las agencias y los corredores facilitan la compra, la venta y el arrendamiento de propiedades. Desempeñan un papel crucial en el aspecto transaccional del mercado inmobiliario, ayudando tanto a compradores como a vendedores.

Asesores jurídicos y financieros

• Consultores Jurídicos: Dada la complejidad de las transacciones inmobiliarias, los asesores jurídicos y financieros son esenciales, estos proporcionan orientación sobre el cumplimiento de la normativa, la estructuración de las transacciones, la planificación fiscal y otros aspectos jurídicos y financieros.

Empresas de gestión inmobiliaria

• Gestores Inmobiliarios: Una vez que las propiedades están desarrolladas y ocupadas, las empresas o profesionales en gestión inmobiliaria desempeñan un papel en el mantenimiento y el encargo de estas propiedades, asegurando que sigan siendo valiosas y atractivas para los inquilinos o compradores.

Agencias de marketing y publicidad

• Publicistas y Mercaderes: Estas agencias o especialistas ayudan a promocionar proyectos inmobiliarios entre compradores e inquilinos potenciales, utilizando diversas estrategias y herramientas de marketing para llegar al público objetivo.

El Rol del Estado y las Entidades Públicas

El mercado inmobiliario colombiano está influenciado por varios actores públicos que desempeñan un papel crucial en la configuración de la dinámica del sector. Uno de los principales agentes públicos es el Gobierno, que aplica políticas y ofrece incentivos para estimular el mercado inmobiliario, por ejemplo, en medio de la Pandemia en 2020 el gobierno colombiano anunció 200,000 hipotecas en septiembre de 2020 para apoyar la compra de primera vivienda familiar, tanto de interés social como no social.

Además, el gobierno ofrece incentivos legales y fiscales para las inversiones en inmuebles comerciales, podemos evidenciar esto con iniciativas aprobadas para nuevos hoteles construidos en municipios de 200,000 habitantes o más, incursionar en estos proyectos otorga una cláusula a impuesto fijo sobre la renta del 9% durante los diez primeros años. Beneficios similares se extienden a otros proyectos como parques temáticos, ecoturismo, agroturismo y proyectos de puertos deportivos, dichos incentivos forman parte de una estrategia más amplia para atraer inversión extranjera y estimular el crecimiento económico a través del sector inmobiliario, reuniendo a el gobierno y la empresa pública en un mismo fin.

Además, el gobierno colombiano ofrece la Visa de Inversionista Residente, que permite a los extranjeros solicitar una visa al certificar una inversión extranjera directa de un monto a partir de 100,000 dólares, que puede ser en bienes raíces u otras inversiones.

El sector de la construcción, estrechamente vinculado al mercado inmobiliario, es también un actor público importante, este representa una parte sustancial del PIB y del empleo de Colombia. La Cámara Colombiana de la Construcción estima que este sector ha representado en promedio un 7% del producto interno bruto nacional durante los últimos 5 años y empleó al 6,8% de la fuerza laboral a nivel nacional.

Estas iniciativas y la implicación del Gobierno en el sector inmobiliario ponen de manifiesto el importante papel de los agentes públicos a la hora de impulsar y apoyar el crecimiento y la estabilidad del mercado inmobiliario en Colombia y como la empresa privada puede beneficiarse de dichas iniciativas gubernamentales, entendiendo claramente las “reglas del juego” establecidas con anterioridad.

Notas Finales

Comprender el mercado inmobiliario colombiano, con su interacción de actores públicos y privados, es crucial para cualquiera que desee invertir o participar en este sector. Los actores públicos, principalmente el gobierno y sus agencias, establecen el marco fundacional del mercado, proporcionando un apoyo esencial a través de políticas, incentivos financieros y marcos jurídicos, como se observa en iniciativas como las 200,000 hipotecas para compradores de primera vivienda y los incentivos fiscales para inversiones inmobiliarias comerciales, dichas medidas no sólo estimulan el mercado, sino que también garantizan un nivel de estabilidad y previsibilidad vital para la planificación y la inversión a largo plazo, puntos esenciales a la hora de plantear un proyecto de inversión inmobiliario desde instituciones y desarrolladores inmobiliarios privados.

Por otro lado, los agentes privados, que incluyen promotores, inversores, empresas de construcción y agencias inmobiliarias, utilizan este marco fundacional para hacer avanzar el sector. Los agentes privados nos aportan innovación, inversión y conocimientos prácticos del mercado, convirtiendo las oportunidades creadas por las políticas públicas en proyectos e inversiones tangibles. La participación de estas entidades privadas es fundamental para el crecimiento y el dinamismo cotidianos del mercado inmobiliario y su papel en el desarrollo de nuevos proyectos, la atracción de inversiones extranjeras y el impulso de las tendencias del mercado no puede ser pasado por alto.

En conclusión, una comprensión integral de estos dos componentes – el papel de apoyo de los actores públicos y la participación de los actores privados – es esencial para cualquiera que aspire a construir un proyecto sólido, atractivo y rentable en el mercado inmobiliario colombiano, apoyar las iniciativas inmobiliarias con dicha comprensión no sólo ayuda a navegar el mercado de manera efectiva, sino también a aprovechar las oportunidades únicas que surgen de la relación sinérgica entre las políticas públicas y la empresa privada.

Referencias

https://www.bbvaresearch.com/publicaciones/colombia-situacion-inmobiliaria-2022/

https://blog.wasi.co/mercado-inmobiliario-en-colombia-2023/

https://www.bancolombia.com/empresas/capital-inteligente/actualidad-economica-sectorial/expectativas-sector-vivienda-2023

https://www.bbvaresearch.com/publicaciones/colombia-situacion-inmobiliaria-2022/

https://arriendo.com/blog/finca-raiz/propiedad-raiz-nuevas-legislaciones-en-colombia/

https://blog.properati.com.co/arquitectura-bioclimatica-una-tendencia-que-crece-en-colombia/

https://investincolombia.com.co/en/resources/investing-in-real-estate-in-colombia-advantages-ahead

https://goldenharbors.com/articles/real-estate-market-in-colombia