Acelerador de Modelado Financiero Inmobiliario de A.CRE (Actualizado Septiembre 2024)

Seguramente te has encontrado la frase “Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE” en la gran mayoría de nuestras publicaciones en español, pero te has preguntado ¿Qué es exactamente el Acelerador? ¿Cómo se estructura? ¿Cuáles competencias se obtienen al tomar este plan de estudio? ¿A quién va dirigido? De hecho, recuerdo que cuando A.CRE estuvo presente en la Smart City Expo Bogotá y recientemente, en el Gran Salón Inmobiliario, muchos de los asistentes nos hicieron este tipo de preguntas. De modo que, en esta oportunidad quiero hablarte de ello.

• Nota: Por ahora el Acelerador está en inglés. En los siguientes meses estamos preparándonos para traducir el Acelerador al español.

¿Cómo Comenzó el Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios?

Luego de publicar cientos de temas de modelización financiera inmobiliaria, horas de videos tutoriales y de compartir más de 60 modelos financieros inmobiliarios de Excel, Spencer Burton y Michael Belasco sabían qué hacía falta algo que les permitiera a los usuarios adquirir realmente la competencia de creación y análisis de modelos financieros inmobiliarios.

No en vano, a medida que publicaban más temas, los usuarios comenzaron a solicitar un contenido más estructurado que les permitiera formarse en la modelización financiera inmobiliaria.

¿Cuál fue la respuesta a dichas solicitudes? ¿Qué se necesitaba realmente para alcanzar dicha competencia?

A principios del 2019, Spencer y Michael desarrollaron un programa de formación en el modelado financiero inmobiliario, y desde su lanzamiento hasta el día de hoy, el plan de estudio que ofrece dicho programa ha sido constantemente actualizado.

¿Qué es Exactamente el Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios?

El Acelerador es un programa integral de formación académica y profesional en modelización financiera inmobiliaria basado en casos reales. El programa integra distintas utilidades como lecturas, videos de contenido y tutoriales, estudio de casos reales, pruebas cortas, foros de preguntas y respuestas, así como la posibilidad de hacer networking.

En pocas palabras, diría que es una poderosa herramienta de aprendizaje, dinámica, con contenido de gran valor y fácil de navegar, que posee una metodología y pedagogía enfocada en casos reales para llevar la carrera profesional inmobiliaria al nivel más alto.

¿Por Qué se Llama Acelerador?

Spencer y Michael no estaban interesados en crear el típico curso online de modelización financiera inmobiliaria, así que desarrollaron un programa de formación para todas aquellas personas que desean obtener competencias de forma más rápida y eficiente en la creación y análisis de modelos financieros inmobiliarios.

De esta forma, el usuario puede ir al grano, invirtiendo de 8 a 12 semanas en el plan de estudios básico del Acelerador A.CRE para alcanzar rápidamente dichas competencias, a esto se debe el nombre de ¡Acelerador!

Un Plan de Estudios Enfocado en el Mundo Real

La mayoría de los empleadores esperan que ya tengas los conocimientos necesarios antes de entrevistarte. Sin embargo, la mayoría de las escuelas sólo enseñan la teoría y los cursos en línea carecen de profundidad y aplicabilidad, de modo que la gran mayoría está abandonada a su suerte para aprender.

Así que, Spencer y Michael eran conscientes de que en la medida en que se aplicara directamente el conocimiento en la realidad del entorno inmobiliario, se aprendería realmente a crear modelos financieros. Es por esta razón, que nuestro plan de estudios está basado en casos enfocados en lo que realmente es el mundo financiero inmobiliario.

Por ejemplo, muchas de las hipotéticas operaciones utilizadas en el Acelerador proceden de nuestra hipotética empresa de corretaje: East Lang Ellis. Para muchos de los casos prácticos, esta empresa hipotética comparte un enlace a una sala de operaciones donde encontrará memorandos de oferta, estados operativos, listas de alquileres y otros documentos específicos de la operación con un aspecto totalmente realista.

Además, los casos utilizan la jerga, procesos y ejemplos de la vida real, que permiten construir modelos financieros como si un jefe o equipo de trabajo real le estuviera dando operaciones reales que suscribir.

A.CRE y Latinoamérica

Cuando asistimos al evento Smart City Expo Bogotá y visitamos  los distintos stands de instituciones académicas, de investigación, empresas ligadas al sector de la construcción, e inclusive el proyecto de distrito de ciencia, tecnología e innovación de la ciudad de Bogotá, pudimos percibir que la comunidad que trabaja en pro del desarrollo urbano en Latinoamérica está interesada en un aprendizaje por competencias, que le permita utilizar de forma inmediata el conocimiento en la realidad que la rodea.

En este sentido, entendiendo que el sector inmobiliario es un pilar fundamental en la economía de cada país, el Acelerador de Modelos Financieros de A.CRE puede contribuir con el desarrollo económico de Latinoamérica a través de la capacitación de profesionales inmobiliarios, que permita llevar el análisis financiero inmobiliario a un nivel institucional.

De modo que, me gustaría responder a continuación a las tres principales preguntas que nos hicieron durante dicho evento en la ciudad de Bogotá ¿Cómo está estructurado el acelerador? ¿Qué competencias obtendré si me convierto en un miembro del acelerador? ¿Costos?

Estructura y Competencias Para Llevar el Análisis Financiero Inmobiliario a un Nivel Institucional

El plan de estudios básico está estructurado en 18 cursos acompañados de casos reales y vídeos tutoriales titulados “Mírame Construir (Watch Me Build)”. Así como de un foro interactivo de preguntas y respuestas entre alumnos e instructores con más de 1.000 debates que aumentan día a día.

Curso 1: Guía de Iniciación al Acelerador A.CRE

En esta guía se ofrece una visión general de cómo navegar y sacar el máximo partido de la plataforma. Además de información general sobre el Programa de Conexiones Profesionales.

Curso 2: El Método de Capitalización Directa para Valorar Bienes Inmuebles

Una vez finalizado este curso serás capaz de:

• Elaborar una proforma inmobiliaria estática para inversiones multifamiliares, modelando desde los Ingresos Brutos por Alquiler hasta los Ingresos Operativos Netos
• Derivar una tasa de capitalización adecuada (“cap rate”) a partir de un conjunto competitivo de propiedades similares en el mercado
• Combinar los ingresos operativos netos y la tasa de capitalización para obtener un valor estimado de la inversión
• Aplicar todo el conocimiento aprendido en este curso en el mundo real

Curso 3: El Método de Flujo de Efectivo Descontado (DCF) para Valorar Bienes Inmuebles

Al completar este curso serás capaz de:

• Comprender el principio del valor temporal del dinero; cómo la fórmula del valor actual, el valor actual neto, la tasa de descuento y la tasa interna de retorno se utilizan habitualmente en el sector inmobiliario
• Tomar una proforma inmobiliaria estática y ajustar los ingresos y los gastos a lo largo de un período de tiempo establecido en base las tasas del mercado
• Combinar los flujos de efectivo de inversión, operativos y reversión en una línea de flujo de efectivo neto no apalancado
• Calcular e interpretar la tasa interna de retorno y el múltiplo de capital de la línea de flujo de efectivo neto no apalancado

Curso 4: Anatomía del Modelo de Flujo de Efectivo Descontado (DCF) Inmobiliario

Al terminar este curso podrás:

• Crear un modelo financiero dinámico
• Desglosar el DCF en sus distintas partes: flujos de efectivo de inversión, flujos de efectivo operativos y flujos de efectivo de reversión.
• Profundizar en la modelización de los flujos de efectivo de inversión, operativos y reversión
• Construir un modelo DCF inmobiliario totalmente dinámico utilizado para el análisis de mantener/vender.

Curso 5: Cálculo de Métricas Clave de Riesgo y Rentabilidad

Una vez finalizado este curso serás capaz de calcular:

• Tasa Interna de Retorno (TIR) sin apalancamiento y con apalancamiento (periodos anuales y no anuales)
• Múltiplo de capital no apalancado y apalancado
• Rendimiento Libre y Claro (Free and Clear Return) y el Rendimiento de Efectivo Sobre Efectivo
• Beneficio neto
• Tasa de rentabilidad promedio
• Relación de gastos operativos
• Relación de recuperación de gastos
• Ocupación económica y física
• Partición de TIR y múltiplo de capital, que permite ver qué parte de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria se debe al crecimiento de los ingresos frente a la apreciación o revalorización.

Curso 6: Cuenta de Resultados Inmobiliaria en el Sector Minorista

Curso 7: Cuenta de Resultados Inmobiliaria en el Sector Hotelero

Curso 8: Cuenta de Resultados Inmobiliaria en el Sector de Oficinas

Curso 9: Cuenta de Resultados Inmobiliaria en el Sector Multifamiliar

Curso 10: Cuenta de Resultados Inmobiliaria en el Sector Industrial

Al finalizar cada uno de estos cinco cursos (6,7,8,9 y 10), a través del estudio de casos reales vas a ser capaz de:

• Leer y elaborar una cuenta inmobiliaria de ingresos y egresos típica para cada uno de los cinco principales tipos de propiedades inmobiliarias.
• Elaborar una lista de rentas típicas de propiedades multifamiliares.
• Diseccionar y categorizar correctamente las partidas de ingresos y gastos típicas de los inmuebles multifamiliares.

Curso 11: Modelización de Arrendamientos a Corto y Largo Plazo

Al finalizar este curso podrás:

• Identificar las diferencias entre los arrendamientos a corto plazo (por ejemplo, multifamiliar y auto almacenamiento) y a largo plazo (por ejemplo, minoristas, oficinas e industriales)
• Comprender los distintos tipos de arrendamientos a largo plazo (por ejemplo, NNN, bruto, modificado, etc.)
• Aprender técnicas para modelar arrendamientos a corto plazo en Excel, incluidos los inquilinos de primera y segunda generación en la lista de alquileres, las concesiones, los reembolsos, los costes de arrendamiento, etc.
• Aprender esas mismas técnicas con consideraciones únicas para modelar arrendamientos a largo plazo en Excel
• Construir un modelo sencillo de flujo de efectivo descontado a partir de cero, pero con cálculos de ingresos por alquiler más complejos.

Curso 12: Modelización del Flujo de Efectivo de un Desarrollo Inmobiliario

Una vez completado el curso serás capaz de:

• Pronosticar la salida de efectivo para las partidas presupuestarias individuales utilizando curva en “S”, crecimiento constante, métodos de desembolso de efectivo lineal y periódico
• Elaborar un presupuesto básico para un proyecto de desarrollo
• Crear un plan de apilamiento (Stacking plan) con un resumen por áreas
• Elaborar un resumen de fuentes y usos de capital
• Construir modelos de desarrollo sofisticados para cualquier tipo de propiedad, incluyendo un desarrollo real para un inquilino de oficinas asociado con el caso del curso

Curso 13: Modelización de la Deuda Inmobiliaria Comercial

Al finalizar el curso serás capaz de:

• Aprender sobre la pila de capital de bienes raíces, y cómo la deuda es una pieza importante de cualquier estrategia de capital
• Construir una tabla de amortización hipotecaria desde cero
• Revisar varias estrategias de Excel para modelar el servicio de la deuda y la amortización del préstamo
• Identificar las métricas de deuda más comunes y cómo calcular cada una de ellas
• Dimensionar un préstamo inmobiliario basándose en el Radio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR), el rendimiento de la deuda y el préstamo al valor (LTV)
• Modelar la rentabilidad apalancada de una inversión inmobiliaria

Curso 14: Modelización de la Deuda de un Desarrollo Inmobiliario

Al completar este curso podrás:

• Conocer los fundamentos de un calendario de amortización
• Manejar técnicas para calcular la reserva de intereses, con y sin referencias circulares en Excel
• Proyectar tanto el capital como la deuda a lo largo del periodo de desarrollo
• Modelar los flujos de efectivo de la deuda de desarrollo a corto plazo desde la perspectiva tanto del prestatario (es decir, el desarrollador) como del prestamista de construcción
• Añadir los costes de financiación al presupuesto de construcción
• Calcular los flujos de efectivo apalancados y las métricas de rentabilidad.

Curso 15: Modelización a Nivel de Sociedad (Cascada)

Al terminar este curso serás capaz de:

• Prever el importe y el momento de las aportaciones de cada uno de los socios de una sociedad inmobiliaria
• Modelar las distribuciones mensuales y anuales de la sociedad
• Utilizar varias técnicas para modelar el rendimiento preferente, el rendimiento del capital y el interés de promoción
• Construir modelos de cascada de varios niveles con distintos niveles de promoción basados tanto en el Flujo de efectivo sobre efectivo como en la TIR.
• Modelar estructuras de doble promoción (es decir, estructuras con más de un socio)
• Tener en cuenta las comisiones de los patrocinadores al calcular la rentabilidad de las sociedades

Curso 16: Creación de un Modelo de Adquisiciones Desde Cero

Al finalizar este curso podrás:

• Utilizar el concepto entradas -> módulos de cálculo -> salidas para construir un modelo de adquisiciones inmobiliario totalmente dinámico de calidad institucional y de inquilino único
• Crear una pro forma de capitalización directa para derivar un precio de compra
• Modelar los flujos de caja operativos, aplicando la tasa de crecimiento, el porcentaje de recuperación y los supuestos de desocupación adecuados
• Crear una proforma de capitalización directa para derivar un valor de reversión
• Incorporar la deuda, modelando el servicio de la deuda, la amortización del préstamo y diversos parámetros de riesgo
• Construir un modelo de flujo de caja descontado, sumando las líneas de flujo de efectivo neto no apalancado y apalancado
• Calcular métricas de rentabilidad a nivel de propiedad
• Modelar una cascada de asociación para llegar a los rendimientos a nivel de la sociedad
• Utilizar el formato y la convención de diseño adecuados

Curso 17: Creación de un Modelo de Desarrollo Desde Cero

Al completar este curso serás capaz de:

• Utilizar el concepto de entradas -> módulos de cálculo -> salidas para construir un modelo inmobiliario totalmente dinámico, de calidad institucional sin utilizar referencias circulares.
• Construir resúmenes de superficies y presupuestos
• Modelar los flujos de caja de desarrollo utilizando la curva de campana, el crecimiento constante y las fórmulas de línea recta, así como algunas proyecciones personalizadas
• Elaborar un cronograma de financiamiento
• Calcular líneas de flujo de caja neto apalancadas y no apalancadas
• Cálculo de métricas de rentabilidad a nivel de propiedad

Curso 18: Creación de un Modelo de Valor Agregado Desde Cero

Al terminar este curso podrás:

• Utilizar el concepto de entradas -> módulos de cálculo -> salidas para construir un modelo inmobiliario de valor agregado totalmente dinámico para apartamentos de calidad institucional.
• Utilizar el método de previsión de costes de construcción lineales para calcular los flujos de efectivo de inversión relacionados con un proyecto de renovación de gran envergadura
• Modelizar los flujos de caja de operativos, aplicando la tasa de crecimiento, el porcentaje de recuperación y las hipótesis de desocupación adecuadas
• Realizar un seguimiento de las tasas de alquiler y los ingresos por alquiler a medida que las unidades pasan de no renovadas a renovadas
• Crear una proforma de capitalización directa para obtener un valor estabilizado y de reversión
• Incluir dos tramos de deuda, un préstamo principal y un préstamo secundario o mezanine.
• Modelar el servicio de la deuda con dos tipos de métodos de cálculo de intereses, 30/360 y Actual/365
• Construir un modelo de flujo de efectivo descontado, sumando a las líneas de flujo de efectivo neto no apalancado y apalancado
• Calcular métricas de rentabilidad a nivel de propiedad
• Modelar una cascada de capital para llegar a los rendimientos a nivel de la sociedad
• Utilizar las convenciones de formato y presentación adecuadas
• Resolver para dos métricas de valor agregado, rendimiento sobre el costo sin tendencia (untrended yield-on-cost) y magnitud del desarrollo (Development Spread)

Plan De Estudios Avanzados

Además de ello, el acelerador ofrece 6 planes de estudios avanzados en el modelado financiero inmobiliario:

• Dominio de MS Excel para el sector inmobiliario
• Modelización avanzada – Deuda inmobiliaria
• Modelización avanzada – Flujos de caja de sociedades
• Modelización avanzada – Desarrollo
• Modelización avanzada – Propiedad y cartera
• Avance profesional en el sector inmobiliario

En el futuro, el equipo de A.CRE continuará mejorando los módulos existentes y agregando otros basados en la retroalimentación de los miembros del Acelerador.

Aplicando la Inteligencia Artificial al Modelado Financiero Inmobiliario

En A.CRE, las aplicaciones de inteligencia artificial (IA) en la modelización financiera inmobiliaria es un tema que nos apasiona, es por ello que, estamos en marcha con varias iniciativas para explorar la IA en los bienes raíces comerciales (CRE), ayudando a los miembros del Acelerador de Modelado Financiero Inmobiliario a prepararse para el impacto de la IA en nuestra industria. En este sentido, el programa cuenta con distintas secciones sobre el aprovechamiento de la IA para realizar de mejor manera una tarea determinada, estos segmentos ofrecen una experiencia diversa, exponiendo varias aplicaciones de la IA.

Aunque el Accelerator no es un curso exhaustivo de dominio de la IA, el objetivo con las secciones “Aplicar la IA” es ofrecer una ventaja a la hora de integrar la IA en la función inmobiliaria.

Costos

En el siguiente enlace puedes revisar los costos y seleccionar el plan que mejor se adapte a sus requerimientos: Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE

Foro de Preguntas y Respuestas

En primer lugar, debo decir que es un área fascinante y de gran aprendizaje, donde los participantes del acelerador nos envían preguntas relacionadas a la formación académica y profesional que ofrece el programa.

Prácticamente todos los conceptos relacionados con la modelización de inversiones directas en bienes inmuebles se tratan en el plan de estudios básico o en uno de los planes de estudios avanzados. Sin embargo, cuando un miembro del Acelerador está interesado en aprender más sobre un tema determinado, sólo tiene que preguntar a través del foro de preguntas y respuestas del Acelerador.

En base a la pregunta creamos respuestas, materiales o tutoriales en vídeo completamente personalizados para mejorar su aprendizaje en torno a ese tema.

¿A Quién va Dirigido el Programa Acelerador de Modelado Financiero Inmobiliario?

Entendiendo que cada miembro se encuentra en un punto diferente de su aprendizaje del modelado financiero inmobiliario, el programa fue diseñado para tres tipos de personas:

Aquellos con conocimientos limitados de modelización financiera inmobiliaria que buscan modelizar sus propias operaciones, tener un rol completamente diferente en el sector o conseguir su primer trabajo en la industria.

Aquellos con conocimientos intermedios de modelización, pero con lagunas en sus conocimientos (por ejemplo, falta de experiencia en modelización institucional, experiencia en determinados tipos de inmuebles o inversiones, etc.).

Aquellos con conocimientos avanzados, pero que son aprendices de por vida que buscan una mayor acreditación en habilidades específicas de modelización. Las personas con conocimientos avanzados encontrarán un valor especial en los planes de estudios avanzados, así como en los últimos ocho cursos del plan de estudios básico.

Te recomiendo consultar las “Lecciones de Bienes Inmuebles del Tamaño de un Bocado” y nuestro “Glosario de Términos de Los Bienes Inmuebles Comerciales”, para aclarar cualquier duda en cuanto a un término determinado.

Notas Finales

El programa Acelerador de Modelado Financiero Inmobiliario ha tenido una maravillosa receptividad, graduando a más de 1700 participantes y 2500 profesionales en continua formación, destacando su colaboración con las mejores universidades y empresas inmobiliarias del mundo.

En este sentido, cada vez más empresas reconocen y valoran la certificación que se entrega a los graduados del programa acelerador, debido a la influencia que tienen las competencias obtenidas en el desempeño del profesional inmobiliario.

¡El acelerador de modelización financiera de A.CRE representa la nueva generación de formación inmobiliaria profesional!