A.CRE 101: Cómo Utilizar el Método de Capitalización de Rentas para Valorar los Bienes Inmuebles

En el sector inmobiliario comercial, existen varios métodos comúnmente aceptados para tasar o valorar bienes inmuebles. Los tres más utilizados son: el método del coste, el método de comparación de ventas y el método de ingresos. Este último incluye dos enfoques clave: el más sencillo es el método de capitalización directa, tambien conocido como capitalización de ingresos, que exploraremos en este artículo. El segundo enfoque es el Flujo de Caja Descontado (DCF), que abordamos en detalle en A.CRE.

Cada método tiene sus propias ventajas y, cuando se combinan, ofrecen una visión integral del valor de los bienes inmuebles generadores de ingresos que estás analizando. Sin embargo, no siempre es necesario utilizar todos los métodos en cada análisis. En muchas ocasiones, el método de ingresos es el más empleado, especialmente en las fases iniciales, para una valoración rápida de los inmuebles.

Este artículo, el primero de nuestra serie A.CRE 101: Conceptos básicos sobre bienes inmuebles comerciales, te presentará el método de capitalización directa y cómo utilizarlo para estimar de manera eficiente el valor de los inmuebles que generan rentas. Para más recursos en español, visita nuestra página aquí.

Definición: ¿Qué es el enfoque basado en los ingresos?

Primero una definición para empezar el post. En nuestro Glosario de Términos de Bienes Raíces Comerciales, definimos el Enfoque de Ingresos como:

Uno de los tres métodos de tasación utilizados en el sector inmobiliario comercial para estimar el valor de las propiedades que producen ingresos. El enfoque de ingresos incluye dos métodos. El primero, el método de capitalización de ingresos es un proceso mediante el cual los ingresos netos de explotación de un año se dividen por una tasa de capitalización de mercado para obtener un valor estimado. El segundo método utiliza el flujo de caja descontado para calcular el valor actual de los ingresos futuros previstos de una inversión inmobiliaria y el valor de reversión. El método de los ingresos es el más utilizado para evaluar los bienes inmuebles que producen ingresos.

El método de los ingresos es igualmente relevante para las propiedades industriales, al igual que para los tipos de propiedades mencionados previamente. Este enfoque es especialmente útil cuando se trata de activos inmobiliarios que generan flujos de ingresos constantes y predecibles, lo que lo convierte en una herramienta versátil para evaluar propiedades comerciales que producen rentas regulares.

Sin embargo, es importante destacar que el enfoque de capitalización de ingresos no es adecuado para todos los tipos de inversión inmobiliaria. No resulta eficaz, por ejemplo, en activos orientados a la venta, como los condominios, viviendas unifamiliares o el desarrollo de terrenos. Estos tipos de inversiones dependen más de las fluctuaciones del mercado de ventas y menos de la capacidad de generar ingresos estables, lo que los hace incompatibles con este método. Desde un punto de vista financiero, este método es más adecuado cuando el valor presente neto (VPN) de los flujos de efectivo futuros se puede predecir con precisión, lo que es fundamental para tomar decisiones informadas y optimizar la rentabilidad en inversiones de largo plazo.

Conceptos básicos del método de capitalización de ingresos

Para entender el método de capitalización de ingresos (es decir, la capitalización directa), primero debemos comprender otros dos conceptos inmobiliarios básicos: Ingresos netos operativos y tasa de capitalización. Los ingresos netos operativos son los ingresos netos de una propiedad, en un periodo determinado, tras deducir los gastos operativos, pero antes de deducir los gastos de capital, el servicio de la deuda y los impuestos. La fórmula de los ingresos netos de explotación es la siguiente

Ingresos brutos efectivos – Gastos Operativos = Ingresos netos de explotación

La tasa de capitalización es un término financiero inmobiliario complejo que simplificaré en exceso a efectos de este artículo. En pocas palabras, es la relación entre los ingresos netos de explotación y el valor de una propiedad (NOI ÷ Valor = Tasa de capitalización) y generalmente representa el retorno de la inversión de un propietario en un año determinado antes de contabilizar los costes de capital, amortización, depreciación, impuestos, etc. Así que, aunque dejaré aquí dejaremos la definición de tasa de capitalización, tenga en cuenta que es probablemente el concepto más utilizado, pero menos comprendido, en el sector inmobiliario comercial y merece un análisis más profundo que el de este artículo.

Pasos para completar una valoración mediante el método de capitalización de ingresos

A primera vista, este método es bastante sencillo:

1. Calcular un Beneficio Neto de Explotación Proforma/Estabilizado
2. Determinar la tasa de capitalización adecuada
3. Dividir los ingresos netos operativos por la tasa de capitalización para obtener un valor estimado.

Ingresos netos operativos ÷ Tasa de capitalización = Valor de la propiedad

En el vídeo adjunto a continuación, los guiare a través del proceso en tiempo real y le ofrezco algunas ideas sobre los pasos 1 y 2.

Consideraciones importantes al utilizar este método

Como verás en el vídeo, hay numerosas consideraciones para tener en cuenta en este método. Aunque los pasos son sencillos, determinar el NOI correcto y la tasa de capitalización más adecuado es donde se gana tu valor como profesional inmobiliario. Permítanos ofrecer algunas consideraciones (reglas) a la hora de realizar este análisis.

Limite únicamente los ingresos netos operativos cuando han sido estabilizados a largo plazo.

Uno de los mayores errores que cometen los jóvenes profesionales inmobiliarios es utilizar en sus cálculos un resultado neto de explotación no estabilizado. El método de Capitalización Directa asume que todos los ingresos y gastos que entran en el Beneficio Neto de Explotación son corrientes y perpetuos.

• Asegúrese de utilizar una cifra de ingresos acorde con una ocupación estabilizada.
• No incluya nunca ingresos o gastos esporádicos, puntuales o temporales (por ejemplo, tasas de rescisión de contratos de arrendamiento, incentivos fiscales temporales, concesiones de arrendamiento, etc.)
• Y sólo incluya ingresos y gastos directamente asociados con la propiedad (por ejemplo, no incluya generalmente ingresos por intereses, comisiones de gestión de activos, comisiones a nivel de fondos, gastos a nivel de empresa, etc.)

El valor resultante es muy sensible a pequeños ajustes de ingresos y gastos.

A una tasa de capitalización del 5%, un aumento de 10.000 $ en el NOI se traduce en un valor superior en 200.000 $. Por lo tanto, las hipótesis de ingresos y gastos que se utilizan para calcular los ingresos netos operativos son muy importantes. La valoración que arroje el análisis sólo será tan buena como las hipótesis que se hayan utilizado en él; de ahí que los profesionales del sector de bienes raíces comerciales cobren tanto dinero.

• Cuantos más datos tenga, mejores serán sus hipótesis y más precisa será la valoración resultante.
• Obtenga todo el historial de funcionamiento y ocupación del inmueble que pueda.
• Conozca a los inquilinos, su posición en el submercado y su salud financiera, y cómo se comparan sus alquileres con los del mercado.
• Los proveedores de datos de mercado (por ejemplo, CoStar, REIS, CBRE Econometrics, RCA, etc.) valen su peso en oro.
• Comprenda cada partida de ingresos y gastos, y pregúntese: ¿es probable que esta partida se mantenga a perpetuidad en su nivel actual o por encima de él? Si no es así, ajústela en consecuencia.
• Respalde sus hipótesis de ingresos y gastos con alquileres y gastos comparables en propiedades similares del mercado.

Utilice una tasa de capitalización realista y probada en el mercado.

Del mismo modo que el valor es muy sensible a los cambios en el NOI, los pequeños ajustes al alza o a la baja en la tasa de capitalización asumida pueden tener un impacto igualmente importante. La tasa de capitalización que utilice debe estar respaldada por ventas recientes y/o justificada por datos sólidos.

• Desarrolle un conjunto sólido de ventas comparables que respalden su hipótesis de tasa de capitalización.
• Confíe, pero verifique: el hecho de que una fuente de datos o un conocido le hayan dicho que una determinada operación se ha negociado a un determinado tipo de capitalización no significa necesariamente que sea cierto. Pregunte y haga todo lo posible por confirmar lo que le dicen sus fuentes de datos.
• Compare el tipo de capitalización asumido con el tipo sin riesgo vigente (UST en Estados Unidos) y los tipos de descuento del mercado. Conozca el diferencial entre cada uno de ellos y pregúntese: ¿es adecuado y/o es probable que persista?

Vea nuestro vídeo sobre cómo utilizar el método de capitalización de ingresos en el sector inmobiliario

Descubre cómo utilizar el método de capitalización de ingresos en el sector inmobiliario para valorar propiedades generadoras de renta. En este video, te mostramos cómo aplicar este enfoque de manera efectiva para estimar el valor de activos comerciales y tomar decisiones acordes.

Compatibilidad

Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365.

Recursos adicionales

Para mejorar las estrategias de valoración inmobiliaria, especialmente en inversiones de arrendamiento neto de un solo inquilino, utilice nuestros GPTs personalizados. Estas herramientas están diseñadas para proporcionar sofisticadas capacidades de análisis y modela financiero. Con dichos recursos, puede introducir diferentes supuestos y ver inmediatamente cómo los cambios afectan a los valores de las propiedades, lo que permite tomar decisiones de inversión más informadas.

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Notas sobre la versión

v1.0

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