Modelo de Desarrollo de Uso Mixto – Condominio y Comercio Minorista (Retail) en Excel (Actualizado Noviembre 2024)
Uno de los escenarios de desarrollo más comunes en muchas partes del mundo, incluyendo Latinoamérica, es el de los proyectos inmobiliarios que combinan unidades residenciales en forma de condominios con espacios comerciales minoristas (Retail). En este sentido, ¿alguna vez te has preguntado cómo evaluar la viabilidad financiera de este tipo de proyectos? ¿Cómo construir un marco que permita modelar esta inversión de uso mixto? Bien, en esta oportunidad te presento el Modelo de Desarrollo de Uso Mixto – Condominio y Comercio Minorista (Retail) de A.CRE, diseñado para evaluar este tipo de proyectos.
Después de que Michael Belasco me presentó su “Mixed-Use Development Model: Condo and Retail”, pensé en la idea de construir este modelo en español, porque además de ser un modelo financiero inmobiliario robusto, totalmente dinámico y amigable para los usuarios, es perfectamente aplicable en cualquier parte del mundo, incluyendo Latinoamérica.
En pocas palabras, el Modelo de Desarrollo de Uso Mixto – Condominio y Comercio Minorista (Retail), ofrece una solución integral para evaluar proyectos inmobiliarios que combinan el desarrollo y venta de unidades residenciales con la creación, renta y posterior venta de espacios comerciales, ¡todo dentro de un mismo proyecto!
De manera que, comencé revisando en detalle dicho modelo para entender claramente la razón por la cual fue construido y posteriormente visualicé las entradas o puntos de partida del modelo. Luego, me enfoqué en los módulos; representados por los cálculos y funciones de Excel utilizados y, finalmente, me concentré en las salidas; representadas por los resultados e indicadores calculados en el modelo.
Una vez construido el modelo, diseñé un tutorial en español, en donde se explica paso a paso el “Modelo de Desarrollo Mixto – Condominio y Comercio Minorista (Retail)” ¡Sigue adelante! Estoy seguro de que encontrarás valor en este nuevo contenido y te ayudará a tomar decisiones informadas de inversión, analizando la viabilidad financiera de un proyecto que se construye para vender y rentar al mismo tiempo.
Video Tutorial para Usar El Modelo de Desarrollo Mixto – Condominio y Comercio Minorista (Retail)
Aplicabilidad En Latinoamérica
La participación de A.CRE en distintos eventos en Latinoamérica, como, por ejemplo, la Smart City Expo y el Gran Salón Inmobiliario, nos ha permitido visualizar distintas razones por las cuales este modelo financiero es perfectamente aplicable en la región.
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Crecimiento Urbano:
En muchas ciudades de Latinoamérica, existe un crecimiento urbano acelerado, los centros urbanos están viendo una mayor demanda tanto de vivienda como de espacios comerciales. Este modelo es útil para evaluar la viabilidad financiera de proyectos que buscan satisfacer ambas demandas en un solo desarrollo.
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Preferencia por la Conveniencia:
Los desarrollos mixtos que combinan espacios residenciales con comerciales responden a una preferencia creciente por la conveniencia, donde los residentes tienen acceso a servicios esenciales y minoristas a poca distancia de su hogar. Este modelo permite analizar si esta configuración es financieramente viable.
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Diversificación de Ingresos:
Uno de los beneficios clave de los desarrollos mixtos es la diversificación de las fuentes de ingresos, en este sentido, en un contexto latinoamericano, donde la volatilidad económica puede ser un factor, tener múltiples fuentes de ingresos (renta residencial y comercial) puede ser una estrategia efectiva para mitigar riesgos.
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Atractivo para Inversionistas:
Los inversionistas en Latinoamérica a menudo buscan proyectos que puedan ofrecer retornos sólidos y una diversificación del riesgo, este modelo permite a los desarrolladores presentar una proyección financiera clara, lo cual es crucial para atraer inversión.
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Normativas Locales:
Aunque el modelo es global en su estructura, es importante ajustar las proyecciones de acuerdo con las normativas locales, como los códigos de construcción, zonificación y políticas fiscales en cada país o ciudad de Latinoamérica. El modelo es flexible y permite estos ajustes, lo que lo hace aplicable en diferentes contextos dentro de la región.
Descripción General Del Modelo De Desarrollo Mixto – Condominio Y Comercio Minorista (Retail)
El modelo financiero inmobiliario incluye 10 pestañas descritas a continuación, que abarcan desde la configuración inicial hasta los flujos de efectivo de la propiedad y el análisis de flujo de efectivo en cascada. Es altamente adaptable, permitiendo el análisis detallado de ambos componentes en un solo archivo.
Hoja De Versión (Versión)
El modelo se abre inicialmente en esta pestaña para que puedas observar qué cambios se han realizado en la versión más reciente del modelo. En esta pestaña también puede encontrar enlaces a tutoriales de modelos, guías, soporte y mucha más información.
Hoja De Sala De Control (Saladecontrol)
Esta pestaña se ampliará con el tiempo, pero por ahora, esta sección es donde puedes activar o desactivar el componente minorista. Cuando está desactivado, este modelo funcionará únicamente como un modelo de desarrollo de condominios.
Hoja De Resumen (Resumen)
Organizada en siete secciones para proporcionar una visión clara y concisa de las métricas esenciales e información que te permitirá obtener una visión general rápida. Hay algunos campos de entrada en esta pestaña, así que asegúrate de buscar las fuentes de color azul en las celdas.
Hoja De Flujo De Efectivo Anual (Fe Anual)
Como se describe, un resumen de los flujos de efectivo mensuales en periodos anuales.
Hoja De Entradas De Condominio (Entradascondominio)
Aquí es donde se configuran todas las entradas para el componente de condominios. Por favor, mira el video tutorial para un recorrido detallado.
Pestaña Control – Depósito de Comprador
Si estás utilizando depósitos de compradores para ayudar a financiar su proyecto de desarrollo, esta pestaña le permite la opción de realizar un seguimiento de los depósitos de los compradores y aplicarlos para pagar los costos de desarrollo.
Hoja De Entradas Del Comercio Minorista (Entradascomerciominorista)
Aquí es donde se configuran todas las entradas para el componente minorista. Nuevamente, mira el video para un recorrido detallado.
Hoja De Presupuesto (Presupuesto)
Aquí es donde se ingresan todos los elementos del presupuesto. Hay una sección de “Entradas de Presupuesto” en el lado derecho y dentro de esta hay seis subsecciones donde puedes categorizar el presupuesto e insertar elementos de línea. Esto actualizará y formateará automáticamente las secciones de “Resumen” y “Detalle del Presupuesto” en el lado izquierdo.
Hoja De Flujo De Efectivo Mensual (Fe)
En esta pestaña, mostramos todos los flujos de efectivo en periodos mensuales desde la construcción hasta la venta. Esta pestaña nos permite controlar el tiempo y cómo fluyen los fondos durante ese período.
Hoja De Flujo De Efectivo Personalizado (Fe Personalizado)
Si tienes un flujo de salida de efectivo único que no encaja en ninguna de las opciones disponibles, puedes seleccionar personalizado para el elemento de línea particular en la pestaña FE y venir aquí para ingresar el flujo de caja.
Hoja De Flujo De Efectivo De Sociedad (Cascada)
Esta pestaña te permite modelar flujos de caja de sociedad en tres niveles, utilizando un umbral de TIR o Múltiplo de Capital. Este módulo trabaja de la misma forma que el Módulo de Flujo de Efectivo en Cascada de 3 Niveles añadido al Modelo de Desarrollo de Condominio.
En el siguiente enlace descubrirás cómo utilizar apropiadamente esta pestaña:
DESCARGA EL MODELO DE DESARROLLO DE USO MIXTO – CONDOMINIO Y COMERCIO MINORISTA (RETAIL)
Para hacer este modelo accesible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de valuación de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
NOTAS DE LA VERSIÓN
v2.0
- Agregado un módulo de depósito de comprador para financiar el proyecto de desarrollo
- Detalles de depósito de comprador para la financiación incorporados en todo el modelo
v1.0
- Lanzamiento inicial del Modelo de Desarrollo de Uso Mixto Condominio/Comercio Minorista
