Caso de Estudio #1 – El Hotel Costa Azul (Caso Solamente)
Este el primer caso de estudio real en el sector inmobiliario comercial compartido por A.CRE en nuestro sitio web en español. Esta serie de casos prácticos pretende mostrar a los profesionales inmobiliarios, en primer lugar, los tipos de pruebas de modelado financiero que tendrá que realizar como parte de un proceso de entrevista, así como las distintas situaciones que se presentan en las operaciones de los principales tipos de propiedades inmobiliarias.
La adquisición del Hotel Costa Azul te coloca en un contexto, donde debes construir un modelo financiero que te permita evaluar la viabilidad de una inversión inmobiliaria en el sector hotelero.
¡Utiliza cada uno de estos casos reales para mejorar tus habilidades de modelización financiera inmobiliaria, prepararte para la próxima entrevista técnica inmobiliaria y familiarizarte con las situaciones reales de modelización con las que te encontrarás, recuerda que la práctica de cada uno de estos casos te llevará hacia el dominio del modelado financiero inmobiliario!
El Acelerador de Modelización Financiera Inmobiliaria de A.CRE te permitirá desarrollar las habilidades para resolver este interesante caso.
Entrevista Técnica De Modelización Financiera – El Hotel Costa Azul
Este caso de estudio, consiste en una variación de una prueba de entrevista técnica cronometrada, realizada anteriormente por una empresa internacional de capital privado inmobiliario, como parte de su proceso de contratación.
Los participantes disponen de 60 minutos para completar esta prueba.
Los Antecedentes – El Hotel Costa Azul
Es tu segundo año como asociado en A.CRE Capital, un proveedor líder de deuda y capital para inversiones hoteleras de valor agregado y de oportunidad, tanto en Europa como en el Reino Unido. Sus inversiones suelen adoptar la forma de deuda puente senior (senior bridge debt), financiación mezzanine y capital preferente. En todos los casos, su posición en la pila de capital tiene prioridad sobre el capital ordinario aportado por los patrocinadores (Sponsors) de las inversiones.
Los Detalles – El Hotel Costa Azul
Recientemente, un socio con el que trabajas desde hace tiempo, le ha planteado la posibilidad de aportar deuda mezzanina o capital preferente para capitalizar parcialmente la adquisición de un hotel de 250 habitaciones, en el Distrito Financiero Central (Central Business District) de uno de los principales mercados de su territorio. Antes de presentar la oportunidad a su jefe y hablar de la estructura y el precio, ha decidido evaluar primero la viabilidad de la oportunidad de inversión.
Las Entradas Del Modelo Financiero Inmobiliario – El Hotel Costa Azul
– Periodo de retención de 5 años
– 250 Habitaciones
– Precio de adquisición de 200k€/habitación
– Los costos de adquisición son el 2% del precio de compra
– Los términos de la deuda:
- 70% Préstamo al Costo (LTC)
- Tipo de interés del 5% y amortización anual obligatoria de la deuda
- 25 años de período de amortización anual
– La tasa de ocupación:
- 60% en el año 1, 65% en el año 2, 70% en el año 3 y 75% a partir de entonces
– La tarifa media diaria (ADR):
- 325 euros en el año 1, con un crecimiento del 5% en el año 2, del 4% en el año 3 y del 3% a partir de entonces.
– Los ingresos por habitaciones equivalen al 75% de los ingresos totales y los otros ingresos constituyen el 25% restante para ingresos totales
– Suponga los siguientes márgenes EBITDA:
- 20% en el Año 1
- 23% en el año 2
- 25% en el año 3
- 30% en adelante
– Las reservas de Capex son el 4% de los ingresos totales
– Valor de reversión:
- Asuma un 13x en T12 EBITDA con 2% de costos de transacción
El Trabajo – El Hotel Costa Azul
– ¿Cuál es la TIR no apalancada y apalancada?
– ¿Cuál es el Pico de Capital (Peak Equity) y el Beneficio en Dólares (WDP; Whole Dollar Profit)?
– Por favor, construya tablas de sensibilidad que muestren los resultados de la TIR apalancada y el WDP apalancado con las siguientes variables:
- Múltiplo de salida frente a periodo de retención
- Precio de adquisición frente al múltiplo de salida
- Préstamo al costo frente al costo de la deuda
Recursos
En el Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE podrás conocer la solución detrás de este interesante caso con el nombre de “The Stones Hotel – Hotel Acquisition”.
Conciliación De Terminología
- Modelo LBO (Leveraged Buyout Model) – Modelo de adquisición de bienes inmuebles.
- EBITDA (Beneficios antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones) – El equivalente al NOI. En ocasiones, los operadores hoteleros utilizan el EBITDA en lugar del NOI. O cuando la empresa/el analista tiene raíces en el sector bancario y no en el inmobiliario.
- T12 (Trailing twelve months) – Últimos doce meses.
- Múltiplo de salida (Valor terminal ÷ T12 EBITDA) – Una alternativa a la tasa de capitalización terminal. El múltiplo de salida es un concepto ajeno al sector inmobiliario que se utiliza para calcular el valor terminal. Se trata del personal de la banca que se ocupa de bienes raíces, pero ¡qué más da! En cualquier caso, es un concepto sencillo. Usted encuentra el valor terminal (es decir, el precio de venta de salida) tomando el T12 EBITDA y multiplicándolo por el múltiplo de salida (en lugar de dividirlo por una tasa de capitalización, como es común en bienes inmuebles comerciales).
- TIR apalancada – ¡No es necesario definirla!
- WDP (Whole Dollar Profit) – Es la suma de su línea de Flujo de Caja Neto. Según la prueba, el WDP es el “beneficio no descontado tras la recuperación de la base”.
- Capital máximo – Capital máximo aportado por los socios de la empresa.
