Modelo de Desarrollo de Apartamento en Excel (Actualizado Noviembre 2024)

Antes y después de ser economista, siempre me he visto involucrado en distintos proyectos personales que me han servido para crecer profesionalmente, este camino me ha llevado desde el alquiler de locales comerciales minoristas y de oficinas hasta colaborar en el desarrollo de proyectos inmobiliarios modulares; durante este periodo no fueron años fáciles para mi país natal, Venezuela, por mi parte intentaba redoblar mis esfuerzos, porque tenía metas muy claras, una casa, un negocio, la posibilidad de desarrollar grandes cosas, pero lastimosamente, como a muchos jóvenes en el país, las ventanas se iban cerrando y veíamos como las metas se alejaban un poco más.

Pero yo nunca fui de quedarme detenido, supe, que si quería lograr mis metas debía enfocar mis esfuerzos en obtener más cualidades y habilidades que me impulsaran a ello, fueron decisiones difíciles, pero tuve que emigrar y comenzar de nuevo, pero, desde que llegue a Bogotá, en mi mente solo estaba un pensamiento: ¿Qué es lo debo hacer para lograr comprar una propiedad en esta ciudad? ¿Por qué es tan difícil para nuestra generación? ¿El mercado cambió o nosotros no hacemos lo suficiente? Hay oportunidades, eso si lo sabía. Día tras día, investigué, acudí a bancos, creé una pequeña empresa, intenté y fallé en muchas ocasiones buscando ese camino en el cual quería continuar.

Y llámenlo destino, pero siempre he sido un fiel creyente en que el trabajo duro siempre encuentra la oportunidad y A.CRE apareció repentinamente en mi vida. Una empresa que de hecho iba a pagarme para aprender acerca del análisis financiero de los bienes raíces si era capaz de obtener el empleo, parecía demasiado bueno para ser verdad.

Desde este punto solo fueron buenas noticias para mí. En primer lugar, tuve que completar mi entrenamiento con el acelerador, un programa que absolutamente me atrapó desde el día 1, el contenido era básicamente todo lo que necesitaba y quería aprender desde hace algún tiempo, de verdad entendí lo mucho que se esfuerza la empresa por ofrecer contenido educativo de calidad. Al finalizar, mi primer reto fue recrear uno de los modelos desarrollados por Spencer, -Modelo de desarrollo de apartamentos-, una vez más, lo valioso de este aprendizaje y la utilidad del modelo como tal, me dejaron impresionado, y al tener que traducirlo a mi idioma natal, seguía descubriendo cosas, definitivamente los conocimientos de Excel sumados a los bienes raíces son una herramienta poderosa.

Y así, finalmente, pude dar mi primer aporte a A.CRE, el -Modelo de Desarrollo de Apartamento- junto con un video explicativo en español acerca de su utilización.

Muchas gracias a todo el equipo de A.CRE. Gracias a ustedes me siento cerca de mis metas una vez más.

Objetivos Básicos – Modelo de Desarrollo de Apartamento

Como en su versión en inglés, el modelo de desarrollo de apartamentos, todos los criterios que impulsaron el proceso permanecieron iguales. Un modelo robusto, lo que significa que el modelo tenía que ser capaz de hacer todo lo que puede hacer un modelo de desarrollo multifamiliar de calidad institucional, con funcionalidades intuitivas y fácil de manejar.

Este modelo es un poco diferente, ya que busca exponer la idea de que un modelaje completo no requiere de muchas ventanas en las cuales trabajar, nuestro modelo tiene como finalidad desarrollar el plan completo de desarrollo de apartamentos con una sola pestaña de supuestos (variables) y una pestaña de informes. Y aunque desde entonces se han añadido dos pestañas opcionales que también tienen entradas (pestañas de costos operativos detallados e Ingresos por zona comercial), todos los supuestos necesarios para realizar un análisis completo están alojados en una pestaña fácil de usar y navegar.

Por último, una de las metas de Spencer es que el modelo fuera visualmente atractivo. Hay especial atención a los encabezados, sub-encabezados, entradas, salidas y otros elementos de formato. Hay algunos botones funcionales para alternar y recalcular y distintas herramientas que van acorde con el formato. La pestaña Resumen, fácil de imprimir, muestra los principales resultados del análisis y utiliza gráficos y secciones personalizados para visualizar los resultados de flujo de caja, riesgo y rentabilidad.

Descripción General del Modelo de Desarrollo de Apartamento

El Modelo de Desarrollo de Apartamentos de A.CRE incluye una pestaña de entradas primarias, una pestaña de informe resumido, una pestaña de informe de flujo de caja anual opcional, dos pestañas de entradas opcionales (zona comercial y gastos operativos detallados), una pestaña de datos y una pestaña para realizar un seguimiento de los cambios de versión del modelo.

Pestaña Versión

El modelo se abre inicialmente en esta pestaña para que pueda ver qué cambios se han realizado en la versión más reciente del modelo. En esta pestaña también puedes encontrar enlaces a tutoriales sobre el modelo, guías, soporte y otra información.

Pestaña Suscripción

La pestaña Suscripción es donde se introducen todas las entradas principales. La pestaña está dividida en seis secciones, construidas de arriba a abajo. Puede acceder a cada una de las secciones desplazándose hacia abajo o utilizando los botones de la parte superior de la pantalla. Las seis secciones son “Descripción”, “Inversión”, “Operaciones”, “Reversión (venta)”, “Retornos” y “Sensibilidad”.

Pestaña Resumen

Las métricas de rentabilidad TIR apalancada, MCx apalancada y Diferencial de desarrollo se muestran en la parte superior de la pestaña Suscripción, la mayor parte de las métricas de riesgo y rentabilidad se muestran/visualizan en la pestaña Resumen. La pestaña Resumen también incluye seis gráficos, una sección de fortalezas y debilidades, un marco para incluir una imagen/mapa y un resumen de la inversión. La pestaña Resumen está pensada para imprimirse, por lo que el modo de visualización está configurado por defecto en Vista previa de impresión.

Pestaña Flujo de Caja Anual

La pestaña desglosa los flujos de caja mensuales en periodos anuales, para que pueda ver los flujos de caja de manera más específica en una sola página. El informe es imprimible. Puede acceder al informe pulsando el botón “Mostrar” en la pestaña Resumen de la sección Flujo de caja de la propiedad.

Pestaña Ingresos Zona Comercial

En la pestaña Suscripción, el usuario tiene la opción de modelar los ingresos por arriendo en zona comercial. Cuando se activa este botón, aparece la pestaña “Ingresos por zona comercial”. En esta pestaña, el usuario introduce una lista de alquileres de locales comerciales, hipótesis de recuperación de gastos, hipótesis de gastos operativos de dichos espacio e hipótesis de costes de arrendamiento. Los resultados de esta pestaña vuelven a la pestaña “Suscripción”, donde se añaden al análisis las partidas de “Ingresos por zona comercial” y “Reservas para gastos de arrendamiento de zona comercial”.

Pestaña Gastos Detallados

De forma similar a la modelización de los ingresos por zona comercial, en la pestaña Suscripción el usuario tiene la opción de activar un modo detallado de gastos operativos. En lugar de introducir valores anuales para las diez partidas de gastos operativos preestablecidas, cuando el usuario activa el botón “Detallado” de gastos operativos en la pestaña Suscripción, aparece una pestaña “Gastos detallados” en la que el usuario puede detallar los gastos operativos. El detalle vuelve entonces a la pestaña Suscripción.

Pestaña Data

Algunos ajustes básicos del “backend” se alojan en una pestaña Data. Estos ajustes están relacionados con el módulo de previsión de flujos de caja para el desarrollo de curvas en S, las cabeceras de fecha y periodo, y pueden incluir otros ajustes a medida que evolucione el modelo.

Videos Tutoriales Para Utilizar el Modelo de Desarrollo de Apartamento

Aquí les presento cronológicamente una serie de guías visuales que explican paso a paso cómo usar el modelo financiero de desarrollo de apartamentos, facilitando su comprensión y aplicación para realizar análisis efectivos. Tenga en cuenta que las guías son agregadas y actualizadas constantemente, si necesita ayuda con la utilización de uno de nuestros modelos no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Video Tutorial: Mejores prácticas en el modelo financiero inmobiliario

Antes de utilizar uno de nuestros modelos financieros inmobiliarios (es decir, plantillas de Excel), o antes de comenzar a crear tu propia herramienta de análisis inmobiliario en Excel, es importante tener en cuenta algunas buenas prácticas de modelización financiera inmobiliaria, si es la primera vez que utiliza uno de nuestros modelos, tómese algunos minutos para ver el siguiente video.

Video tutorial #1: Principios Básicos

En este video ofrezco una guía introductoria para utilizar nuestro modelo con la finalidad de evaluar proyectos de desarrollo de apartamentos, proporcionando una explicación sencilla de algunas herramientas claves.

Video tutorial #2: Funcionalidades y Módulos

En este video tutorial, te mostramos las funcionalidades y módulos clave del Modelo de Desarrollo de Apartamentos, diseñado para ayudarte a evaluar y proyectar inversiones inmobiliarias. Aprenderás cómo navegar por el modelo para aplicar sus funciones de manera correcta.

Video tutorial #3: Flujo de Caja de la Inversión

En este video tutorial, exploramos el Flujo de Caja de la Inversión en el Modelo de Desarrollo de Apartamentos, que te permitirá analizar los ingresos y egresos a lo largo del ciclo de vida del proyecto. Aprende a interpretar los flujos de caja proyectados para evaluar la rentabilidad y la viabilidad financiera de tus desarrollos inmobiliarios.

Video tutorial #4: Flujo de caja Operativo

En este video tutorial, exploramos el Flujo de Caja Operativo en el Modelo de Desarrollo de Apartamentos, que te permitirá analizar los ingresos y gastos operativos a lo largo del ciclo de vida del proyecto. Aprende a interpretar los flujos de caja proyectados para evaluar la eficiencia operativa y la estabilidad financiera de tus desarrollos inmobiliarios.

Video tutorial #5: Flujo de Caja de la Reversión

En este video tutorial, exploramos el Flujo de Caja de la Reversión en el Modelo de Desarrollo de Apartamentos, que te permitirá analizar los ingresos proyectados al finalizar el ciclo de vida del proyecto y así darle una valoración adecuada a tu proyecto. Aprende a interpretar este flujo de caja para evaluar el valor residual y la rentabilidad final del desarrollo inmobiliario.

Compatibilidad

Esta versión del modelo solo es compatible con Excel 2013, Excel 2016 y Excel 365

Es probable que el modelo aún contenga errores. Si detecta un error, tiene una solicitud de función o desea hacer una sugerencia para mejorar el modelo, por favor hágamelo saber.

Descarga el A.CRE Modelo de Desarrollo de Apartamento

Para hacer este modelo accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $200 – $500+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.

Nosotros actualizamos el modelo regularmente (mira notas de la versión). Los contribuyentes que paguen el modelo reciben un nuevo enlace de descarga por correo electrónico cada vez que se actualiza el modelo.

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Notas de la Versión

v1.3

• Se ha actualizado la fuente y algunos valores de posición dentro de las entradas del modelo.
• Se ha incluido un nuevo módulo en la pestaña de resumen para realizar la función de mostrar resultados en moneda local:
  • El módulo consta de dos listas desplegables en las celdas D19 y E19 de la pestaña de resumen.
  • La lista desplegable (tipo de moneda) en la celda E19 muestra diferentes opciones de acuerdo a formato condicional: USD para Dólar Estadounidense (USD) , Peso Colombiano (COP), Peso Chileno (CPL), Peso Uruguayo (UYU), Peso Argentino (ARS), Peso Mexicano (MXN), Sol Peruano (PEN), Guaraní (PYG), Real (BRL), Bolívar Venezuela (VES) y Euro (EUR) para Internacional.
  • Las cotizaciones de los tipos de cambio se actualizan automáticamente según los datos extraídos directamente en Excel con la función Monedas en la pestaña de Datos.
  • Los valores actualizados según el tipo de moneda escogida solo aplican en la pestaña de resumen del modelo de desarrollo de apartamentos. Este módulo es útil cuando se requiere suscribir el modelo en dólares estadounidenses (USD) y observar los resultados en una moneda diferente (de la lista de monedas disponibles).

• Se han incluido nuevas lógicas y formatos condicionales para mejorar la experiencia del usuario.
• Se han corregido algunas fórmulas de nomenclatura en el módulo de los flujos de caja a nivel de la asociación.

v1.2

• Se ha corregido un problema por el que los ingresos por zona comercial se contabilizaban dos veces en los flujos de caja (sólo aplicable cuando el módulo de ingresos por zona comercial está activado).
• Se han añadido títulos a la hoja de cálculo de ingresos por zona comercial.
• Se ha solucionado un problema por el que el crecimiento de ingresos y gastos no se calculaba correctamente en los casos en los que el mes de inicio del crecimiento era posterior al mes de inicio de la operación.
• Se ha corregido un error de compilación de VBA en la subrutina “Recalcular”.
• Se ha actualizado la macro Calc_Loan_AND_Dev_Fee () para evitar situaciones en las que una fórmula errónea en ‘Capital total’ da error a la macro.
• Se han actualizado las macros Calc_Loan_AND_Dev_Fee () y Recalculate () para permitir al usuario cambiar los nombres de las hojas de cálculo sin romper la macro.
• Se ha utilizado el ‘A.CRE Code Helper for Financial Models GPT’ para añadir comentarios de código en todas las subrutinas de los  módulos VBA  para ayudar a los usuarios a entender el código.
• Se ha eliminado una línea errónea en la macro PermDebt_Deactivate() añadida en la versión 1.2 que ocultaba las filas incorrectas al desactivar el módulo de la deuda permanente.
• Actualizados varios valores de marcador de posición

v1.1

• Fue añadida una lógica para permitir que el socio general aporte el 100% del capital propio
  • Fue añadida la declaración IFERROR() a las métricas del flujo de caja del socio limitado
  • Fue añadida la declaración IFERROR() a las métricas de rentabilidad del socio limitado
• Actualización de varias herramientas de manejo
• Se ha añadido la sección “Notas de supuestos” a la pestaña Suscripción; se abre/cierra con el botón [+] / [-] situado en la parte superior de la columna O; utilice las notas para apoyar las entradas asociadas al modelo en cada fila.
• Fue corregida la fórmula para el cálculo del tipo de interés mixto.
• Corrección de unidades de Hectáreas a ACRES

v1.0

• Lanzamiento Inicial del Modelo de Desarrollo de Apartamento