Caso De Estudio – Aires De Palermo: Análisis De Adquisición De Alquileres A Corto Plazo (Rentas Cortas) – (Caso solamente)
En este caso práctico, nos sumergimos en el dinámico mundo de las inversiones de alquileres a corto plazo con un análisis de adquisición desafiante y real. Estos casos prácticos están diseñados para ayudarle a practicar y perfeccionar sus habilidades de modelización financiera inmobiliaria. El caso de estudio Aires de Palermo le sitúa en el papel de un analista de inversiones en A.CRE Capital, una empresa especializada en la adquisición y reposicionamiento de activos de alquileres a corto plazo de alto rendimiento en mercados urbanos y turísticos de primer orden.
En este escenario, evaluará la viabilidad financiera de adquirir y reposicionar un edificio residencial en el Barrio de Palermo, Buenos Aires, Argentina. En medio de un resurgimiento de los viajes urbanos y la demanda de alojamiento experiencial, la oportunidad presenta un fuerte potencial alcista, pero también mayores riesgos normativos y operativos.
Una propiedad boutique de alquiler a corto plazo llamada “Aires de Palermo”, situada en Palermo, Buenos Aires, Argentina.
Como en todos los casos prácticos de A.CRE, los nombres y algunos detalles se han ajustado por motivos de confidencialidad, pero los fundamentos y los retos de modelización reflejan operaciones del mundo real. Este caso simula el tipo de decisiones y análisis que se requieren en el panorama actual de la inversión, tanto si te estás preparando para desempeñar un papel en adquisiciones o mercados de capitales, como si estás trabajando en tu capacidad de modelización para entrevistas.
Antecedentes – A.CRE Capital LATAM
Como Analista Financiero Senior en A.CRE Capital LATAM, tu enfoque se centra en identificar activos urbanos con potencial para ser reposicionados como alojamientos boutique orientados al turismo moderno y a los nómadas digitales. Tu equipo ha identificado un inmueble en el corazón del Barrio de Palermo, una zona reconocida por su gastronomía, vida nocturna, espacios verdes y creciente atractivo internacional.
La estrategia de la empresa es identificar propiedades multifamiliares infravaloradas, reposicionarlas como alquileres premium de corto plazo (por ejemplo, estilo Airbnb), operarlas de manera eficiente y salir de la inversión dentro de un horizonte de 10 años con una valoración estabilizada basada en el flujo operativo neto (NOI).
La Oportunidad – Aires De Palermo, Buenos Aires, Argentina
Se trata de un edificio de 4 unidades residenciales, con 510 metros cuadrados totales, ubicado en una calle tranquila pero cerca de cafés, parques y galerías. La propiedad requiere renovación estética, modernización de instalaciones y equipamiento para operar como alquiler de corto plazo bajo una marca coherente.
La propuesta es transformar el activo en Aires de Palermo, una operación de estilo Airbnb que combine hospitalidad boutique, diseño contemporáneo y gestión profesional. A.CRE Capital LATAM proyecta mantener la propiedad durante 10 años antes de realizar la venta con base en su estabilización operativa.
Aires De Palermo – Los Detalles
Adquisición y Supuestos De Mercado
- Precio de compra: USD $540,000
- Costos de cierre: 2.5%
- Costo previsto de Renovación + Amoblamiento: USD $150,000
Financiamiento
- Préstamo al Costo (LTC: Loan-to-Cost): 65%
- Tasa de interés: 8.25% fija
- Plazo: 10 años
- Período de Sólo Interés: 3 años
- Amortización: 20 años
- Gastos de Financiación: 1.5%
Ingresos Proyectados
- Tarifa promedio (ADR): USD $95 (año 1), 4% de crecimiento anual
- Ocupación: 60% (año 1), 70% (año 2), y 75% a partir del año 3 en adelante.
Gastos Operativos
- Impuestos a la propiedad: 1.2% del precio de compra
- Seguro: USD $2,500/año
- Servicios y mantenimiento: USD $6,200/año
- Limpieza: $6000 (USD $25 por rotación × 5 rotaciones/mes/unidad)
- Fee de plataforma y gestión: 15% del ingreso
- Reserva CapEx: USD $3,200/año
- Crecimiento de gastos: 3% anual
Estrategia De Salida
- Periodo de tenencia: 10 años
- Cap rate de salida: 7.25%
- Costos de venta: 4%
Aires De Palermo – La Tarea
1) Métricas de Rendimiento de la Inversión
- Calcular las tasas internas de rentabilidad (TIR) apalancada y no apalancada de la inversión, junto con el múltiplo de capital correspondiente.
- Determine la rentabilidad en efectivo para evaluar los ingresos anuales de la inversión en relación con el capital invertido.
- Analice también los parámetros clave de la deuda, como el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y el rendimiento de la deuda.
2) Análisis de Sensibilidad
Construir tablas de sensibilidad que muestren los resultados para la TIR Apalancada y el Múltiplo de Capital Apalancado con las siguientes variables:
- Tasa de capitalización de salida vs Periodo de mantenimiento
- Tasa de capitalización de salida vs Precio de Compra
- Préstamo al Costo vs Costo de la Deuda
Domina casos reales de modelización financiera inmobiliaria, como la adquisición de alquileres a corto plazo, con el Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE.
Descarga el PDF del Caso De Estudio De Alquileres A Corto Plazo (Rentas Cortas)
Adicional al caso de estudio en la web, hemos creado una version en PDF para utilizar sin conexión. Asi como los modelos financieros, para hacer este documento accessible para todos, es ofrecido en base a “Pague Lo Que Pueda” sin un mínimo (ingrese $0 si lo desea) o un máximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes raíces típicos se venden por $100 – $300+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una dirección de correo electrónico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en ‘Continuar’. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa “Pague lo que pueda” o por qué ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comuníquese con Mike o Spencer.
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